【典型案例】
王某看中了某开发商开发的房子，并与开发商签订了商品房预售合同，合同中明确约定了自己购买位于15层的某套房屋。没想到，交房时才发现房屋位于第13层。王某经过了解才知道，开发商给楼层编号时，有意取消了第4层和第13层两个不吉利数字的楼层编号。这样，王某特意避开这些不吉利数字舍近求远而选择的第15层，实际上就是第13层，对于这种编号的猫腻，售楼人员从来就没有告诉过王某。在王某等待交房期间，该地段的房价已经一路飙升，该开发商此处的房产也已经被抢购一空，所以，现在王某也无法再换到其他的房子。王某不知道这种情况下，自己是否能够解除合同、退还房款并要求赔偿自己因重新购房所遭受的机会和价位损失。当时为了简单起见，王某与开发商在预售合同中约定了一切纠纷应通过仲裁解决。但王某还是向法院起诉了。
【专家评析】
本案中，王某有权以重大误解为由要求解除该商品房预售合同，并要求开发商退还房款、赔偿损失。
第一，王某有权请求撤销该商品房预售合同。
本案中，王某未能获得满意的房屋，既不能归因于合同约定不明，也不能简单地归责于开发商故意欺骗。开发商自己有特定的一套楼房编号规则，而王某对于该编号规则并不了解，以致对合同内容发生了误解，造成了王某的真实意思与现实中真实情况的完全不符。这种情形在法律上被称为重大误解，而重大误解却是合同变更或者撤销的法定事由之一。因此，根据《合同法》第54条第1款的规定，王某可以请求法院或者仲裁机构变更或者撤销该商品房预售合同。
第二，开发商应该承担缔约过失责任。
如上所述，虽然王某有权请求变更或者撤销该商品房预售合同，但由于开发商在此处的房产已经被抢购一空，通过变更合同调换其他房屋的想法已不可能达成，因此，现在只能请求撤销该合同。而根据《合同法》第58条的规定，该商品房预售合同被撤销后，开发商因该合同取得的房款及利息，应当全部予以返还。王某因产生重大误解解除商品房预售合同，导致自己失去了购房机会，由于房价上涨可能会给王某造成一定的经济损失，但是，这些因素都应当属于商业风险范围，并不属于王某一定会得到的预期利益，因此，开发商不承担这部分损失的赔偿责任。
第三，根据《合同法》第57条的规定，合同被撤销，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的仲裁条款的效力。
所以，王某必须接受该仲裁条款的约束，向该仲裁协议所规定的仲裁机构申请仲裁，而不能直接向法院起诉。当然，如果王某有确切的证据能证明该仲裁条款在签订时有法律规定的无效情形；也可以向法院或者仲裁机构申请审查其效力。经法院或仲裁机构审查，认定该仲裁条款无效时，就可以向人民法院提起民事诉讼了。
【法条指引】
《合同法》
第54条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第57条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
12.购房未取得房产证能否要求解除合同？
【宣讲要点】
购房者在买房时，协助购房者办理房产证是开发商的主要义务。我国法律规定，开发商作为房地产开发企业，在购房者购买其所售房屋之后，有义务在法律规定的期限内协助购房者办理房产证，并提供所需要的各种证明文件。如果开发商拒绝帮助购房者办理房产证，则其行为违法，购房者有权要求与其解除合同。不过，需要特别提醒的是，请求解除合同应当注意行使合同解除权要在一定时间内进行。当发生法定解除权事由时，合同一方享有合同解除权。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，解除权将失去。
退房流程一般分为三步：首先向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。其次，在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。再者，将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
在此提醒大家，购买房产时必须做好充分准备，因为实际购买房屋的过程中会遇到各种各样复杂的问题，令人防不胜防，措手不及。只有在平时掌握各方面的知识与法律有关规定，才可以在购房时避免不必要的麻烦。
【典型案例】
去年“五一”期间，某市举办了一次大型的房展会，期间展出了很多不错的楼盘，经过挑选，雷某决定购买某楼盘当中的一套现房。与开发商洽谈之后，雷某与开发商初步达成了购买意向，雷某当场支付了2万元的订金并约定在两个星期以后，也就是5月18日与其签订正式的房屋买卖合同。2013年5月18日，雷某如约前往该楼盘所在地与开发商签订了合同，并当场支付了剩余的房款，领到了钥匙，开发商则向雷某承诺在3个月之内帮雷某办好房产证。经过简单的装修，雷某在7月份挑了个好日子搬进了新居，现在唯一放心不下的就是房产证的事情了。于是雷某找到该开发商，要求按照签约时的承诺帮雷某办理房产证。不想开发商拿了钱之后就变了脸，雷某几次三番地找到他们，都被他们以各种理由推脱掉了。眼见已经入住新居一年多了，可房产证却还没拿到手，雷某不禁着急万分，只好向法院提起诉讼，要求与该开发商解除房屋买卖合同。
【专家评析】
本案中，开发商无故拖延办理房产证违反法律规定，雷某有权要求解除房屋买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，该开发商有义务在法律规定的期限内协助雷某办理房产证，并提供所需要的各种证明文件。
此外，本案中，该开发商在雷某签订房屋买卖合同时曾承诺，在合同签订后3个月之内帮助雷某办理房产证，因此帮助办理房产证也是该开发商的约定义务。
第二，开发商拒绝帮助雷某办理房产证的行为既违法又违约，雷某有权要求与其解除合同。
本案中，在房屋买卖合同签订一个月之后，雷某曾数次找到该开发商要求其实现当时的承诺，帮助办理房产证，但却遭到开发商的无理推脱。该开发商的行为既违反了法律的规定，又违背了合同的约定，因此雷某完全有权按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，要求与其解除房屋买卖合同。
第三，雷某有权要求开发商赔偿损失。
根据照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，雷某在请求与其解除合同的同时，还可以要求该开发商就无故拖延办理房产证一事给自己造成的损失进行赔偿。需要注意的一点是，虽然雷某有权要求解除合同，但鉴于雷某已经搬进新居居住了一年时间，并且在此期间并无其他任何不满意之处，我们建议雷某仅就损害赔偿及请求法院责令其尽快帮助其办理房产证两个方面向法院提起诉讼，避免因解除合同搬迁房屋带来的各种麻烦。
【法条指引】
《城市房地产开发经营管理条例》
第33条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
13.售楼广告名不副实开发商是否应该承担责任？
【宣讲要点】
现实生活中，很多人买房时都轻信于报纸、杂志、电视等媒体上刊登的房屋销售广告，认为该广告中承诺的内容就是实际房屋的情况，却不重视与开发商签订的正式房屋销售合同。实际上，这种做法是错误的，由于一般的房屋销售广告不等同于房屋销售合同，因此一旦出现问题，还是要以房屋销售合同为准。
售楼广告关于商品房及相关公共设施所作的说明和允诺应当视为具体的合同内容。合同要想成立，首先由希望订立合同的一方发出要约。要约是法律术语，通俗点讲，要约是自己向他人发出订立合同的意思表示，在合同订立过程中，只有要约的内容才会构成最终的合同条款，一旦对方对要约的内容表示了同意，双方即成立合同，要约也就具有了法律约束力。而要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示，其内容一般只是概括性的介绍，并不会构成合同的具体条款，因而没有法律约束力。
一般说来，商品房的销售广告和宣传资料是一种商业广告，在性质上属于要约邀请，并不构成商品房买卖合同的具体内容。但是，这种情况也不是绝对的。如果出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【典型案例】
今年2月份，高某在某售楼广告的吸引下，与开发商签订了一份商品房预售合同，以当时较高的价格购买了某住宅小区的一套房子。但在交房时高某发现，售楼广告的宣传资料上注明是儿童游乐场和绿化带的地方，现在已经建起了停车场，围墙也在不该建的地方建了，而该建的设施却没有建。另外，小区大门的位置也发生了变化，整个小区的附属设施建设与当初开发商在宣传资料上宣传的情况大相径庭。
宣传资料中公共设施的设计正是当初小区最具有吸引力的地方：儿童游乐场可以为孩子提供广阔的户外活动场所，围墙可以保证小区的安全，大门的位置方便了居民的出入……但现在这些布局、设计都已经被改变得面目全非，住宅小区的吸引力也因此丧失殆尽。
高某认为，开发商擅自变更小区规划属于违约行为，便要求开发商恢复原状，支付违约金。开发商则辩称，规划设计变更已经经过了规划部门的批准和设计单位的同意，而售楼广告只是一种宣传资料，并非合同，故其不存在违约问题。于是，高某向法院提起诉讼。
【专家评析】
本案中，可以肯定的是，开发商擅自更改小区公共设施建设的行为确已构成了违约，应该承担相应法律责任。因此，高某有权向人民法院提起民事诉讼。
本案中，该开发商打出的售楼广告就已经不是限于泛泛而谈的笼统介绍，而是对儿童游乐场、绿化带、围墙和大门等规划设施进行了明确说明和具体允诺。而正是这种说明和允诺对你购买较高价位的商品房具有重大影响，成为高某签订房屋买卖合同的动机之一。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，售楼广告中的这些内容应当视为要约，即使其未载入你与开发商签订的商品房买卖合同，也应该视为合同内容，具有法律约束力。
规划设计变更经过了批准和同意并不能成为开发商免责的抗辩事由。商品房预售之后，在实际建设过程中，开发商由于种种原因，需要对规划设计进行某些变更，这在现实生活中是不可避免的。但是，这种经过了批准和同意的规划设计变更行为并不能成为开发商免予承担违约责任的合法理由。根据我国《商品房销售管理办法》第24条的规定，开发商在变更确立之日起10日内，应当书面通知你和其他的买受人；购房者有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；如在15日内未作书面答复，则视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。本案中，高某在事先并未接到开发商的变更通知，显然开发商没有履行自己的通知义务，所以，高某有权退房并要求由开发商承担违约责任。
【法条指引】
《商品房销售管理办法》
第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。