书城投资成功人生必知的68个理财技巧(教你成功丛书15本)
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第22章 房产投资,越早越好

房地产作为一种不动产,一直就是人们必需的产品,杜甫当年都想要有广厦千万间,可见人们对房屋的需求。

当今的房价是一涨再涨,甚至不久就翻倍,对于一个普通买房者来说,这是一种痛苦,但是却不得不买,甚至想尽快买,怕的就是继续涨。

作为一个有经济头脑的人,就要看到这里面的商机了,投资地产,利润丰厚无比,即使不想卖出去也可以作为财产保存。越早加入这个市场,就越早得到收益。

房地产行业,是当今的暴利行业,人人都想在中间捞到一份好处,特别是近几年的中国,房价的上涨是每个人有目共睹的,像北京这样的城市,从几年前的三四千的房价飙升到一万多,房产投资,有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。

2004年,北京平均楼面地价2065元每平方米,平均房价6178元每平方米;

2005年,北京平均楼面地价2681元每平方米,平均房价7534元每平方米;

2006年,北京平均楼面地价2874元每平方米,平均房价8792元每平方米;

2007年,北京平均楼面地价3553元每平方米,平均房价≥1.1万元每平方米;

正如美国总统罗斯福所断言:“不动产不会被偷、遗失,也不会被搬走,只要注意适当管理,它是世界上最安全的投资。”不动产是人们唯一慷慨可靠的亲戚:

它能每月给人们一笔可观的收入,并且让人们的财富快速膨胀。

众所周知,房子是人们一定需要的产品,而房子是建立在土地之上的,土地的稀缺性也就成就了房价的稳定性。即使在最近的报道中说中国大城市的房价有所下降,但是从实际的楼盘信息来看,下降是很少的,而且房价依然是居高不下的,甚至在北京的外几区房价依然在不断增长。

有专家说北京房价出现了一个拐点,也就是说房价对应的是x,拐点对应的是×′,学过高等数学的人都会知道,拐点其实是×′的变化,也就是涨幅的变化,而不是房价的变化。也就是说,目前房价还没真正开始回落。中国的市场依然很大,利润依旧丰厚。

曾听人讲过发生在杭州的一个真实的故事:2001年,兄弟俩做生意,挣了30万元,一人分了15万元。哥哥去炒股,弟弟买了栋楼。到2003年10月结账时发现:

哥哥的股票还剩下不到6万元,而弟弟卖了他的那栋楼,卖了整整56万元,还说是卖贱了。

当然有些人说,房产投资的资本很大,其实这只是一种误区,不要以为炒房只是有钱人的专利,赵女士利用手中仅有的10万元,也做了炒房一族。赵女士说,2006年年初时,父母给了她10万元,本打算用作购房的首付款。一次偶然的机会,赵女士楼下的一个小房要出售,看准商机,赵女士当即以9.5万元的价格买下,到9月份,又以10.6万元的价格卖掉,去掉一些费用,还小赚8000元。

其实一个城市的房价高低取决于房地产市场的供需关系,是买卖双方共同作用的结果。从供给的角度看,市场的供应量大小、供应者的收益预期判断以及成本高低是重要因素。从需求的角度看,消费者预期、支付的可能和意愿则是关键要素。

1.目前,中国每年大约有1500万~2000万人因为城市化原因进城。另外,大量的农村人口因为经商、打工也长期居留城市,他们都需要买房或租房。

供给与需求的巨大矛盾,注定了房地产价格趋增的形势。也正是因为如此,近年来,置业投资的热潮更是一波高过一波。

2.随着城市规模的越来越大,相对于其他商品,房屋在使用中除较少比例的折旧外,因地理位置、经济发展、人口增多等因素带来的上涨率往往超过折旧率。

这也是房产作为商品所具有的独到的双重功能和优异之处。因此,房价的上升趋势仍是有迹可寻的。

中国的人均GDP 是1000美元。其他国家人均GDP达到1000美元时,城市化率达到50%,而目前中国的城市化率只有30%,中国的城市化建设是严重欠账的。

而且,如今中国的城市人口是3.5亿,到2030年,要超过10亿。因此,房价的居高不下是有其原因的。

土地是有限的,但是需求量却在不断增加,这就是房价不可能会下降的原因,在这个过程中,大家买房就不再是纯粹为了满足居住的需求了,很多人都开始了投资房产的理财方式,房价不断增高,早一天投资进来,早一天享受到飞涨的利润。

1.位置

说到房子,很多人就很着急,想着随便去买一处房子都是增值的,的确,按照现在的趋势,基本是这样,但是仔细调查一下也会发现,不同位置的房子价值是差别很大的,同样的时间内,增值幅度也是不一样的。

你在买房的时候,首先就要考虑到地段的问题,“第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”这就是著名的“地段理论”。这句话被很多开发商和投资者奉为至理名言。

不同地段有着不同的用处,繁华程度也不一样,在一个地方土地的利用价值越高当然房子的增值潜力就越大。

对不同用处的地段当然房价会差别很大,例如繁华的中国硅谷一中关村,对比南五环外的地段,差别明显很大。北四环的两居室租房要用两千多,可是到了昌平外,一个三居室只要几百块。

还有就是,基础设施包括交通条件、市政基础设施和生活服务设施等。周边是否有写字楼、商务区,是否有强大的租房需求市场支持也是构成好地段的重要条件。这些条件决定了增长的趋势,例如一个朋友在几年前在一个当时还比较偏僻的地方买了一套房子,很便宜,但是几年之后地铁五号线的规划,修建,让附近的人口流量一下子增大了很多,也繁华了不少,房子一下子就翻了好几倍,开始没有意料到的。

当然,人也有不同的偏好,就像上海人在对浦东浦西这个问题上的差别,就导致了两地的房价差额。

因此,一定要在投资的时候,先找到一个好地段,找到一个增值潜力大的空间,找到基本点,做好比较分析,不要盲目。

2.政府对城市的规划

城市在不断地壮大,政府每年都在进行着城市规划,而在这个规划发展的过程中,充满着机遇,有些人为什么会那么有眼力看到一些好的地方,敢于先投资在那儿,坚定地相信能够增值呢?那是别人对这个城市的规划发展有了一定的认识。

城市规划是有一定规律的,每个城市的发展都不一样,形状却是能有规可循的,所以每一个投资者应该多了解市场,特别是多了解政府的规划。

虽然城市规划也是结合城市定位和环境要素,并在城市发展、变迁规律的基础上制定的,但城市规划毕竟代表着政府强有力的政策支持和保障。因此,城市变迁规律一定要提早跟踪和掌握。

例如北京,北京的城市规划确定了十个边缘区域。

这十个边缘区域是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑和清河。北京市的人口重心将集中在这十个边缘区域。这些边缘区域正在进行大规模的房地产开发,它们也是社区发展的一个重心。应该说,个人置业投资前景广阔。

而北京的城市是采用环线发展,每次增加一个环线,相继那边上的商品房、住宿房等等都会增加,那么这些地方的房价也会急剧地增加。这也是置业者的一个好前景。

任何人在投资的时候都只有一个目的,那就是要盈利,如果你做得不好,那么还是有可能会亏的。

现在来看一个实际的例子,王先生买了一套房子,贷款70%,月供2470元,年总计29640元。

物业管理费2元/平方米·月×12=1440元取暖费1320元

按照正常的价位,租出去11个月,收入=11×2000=22000元

结果到最后,年净现金流量为-10400元,得不偿失。

所以,不管你的房子是用来出租还是直接倒卖,都要好好计算,不要让自己亏本。

1.买对房子

买房看的不只是地段,每一栋房子都有其吸引人的地方,每个开发商在卖房的时候都会强调自己的得意之处,例如北京小汤山的别墅群——纳帕溪谷,让它身价倍增的地方就是开放上留住了那一片原始白桦林。

所以房子的价值不只是房子本身了,还有很多的附加值,例如房屋的质量、现代化设备、房屋的面积、房屋的朝向与结构、社区的文化背景、物业管理、房屋的售价及付款方式。

房子的质量越好,越让人觉得安全,住得安心,特别是在地震多发的地区,对房子的质量是很重要的;随着科学技术的发展,住宅现代化被逐步提到日程上来。网络家居、环保住宅已经不再是人们的想象。因此,判断房屋的投资价值时,投资者必须知道:现代化的装备与房子的地段和质量具有同等重要的地位;

还有在东北,窗户在阳面的房子总是比另一面的要好卖,楼层的高低也是一个选择……

2.投资价值估算

房产投资要么就是赚,要么就是赔。总之,考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。下面有3个公式可以帮助投资者估算房产投资价值。

租金乘数小于12;8~10年收回投资;15年收益看回报。

某门市房,2001年售价22万元,首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,月租金1.500元。

2005年售价涨至60万元,月租金2000元。下面我们用上面的三种方法对此项投资进行估算。

租金乘数小于12(合理范围)

租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入

如果在2001年购买此门市:22万÷(0.15万×12个月)=12.2倍(可考虑购买)。

2005年:60万÷(0.2万×12个月)=25倍(远远超过购买的合理范畴,因此不能购买)。

8~10年收回投资(合理年限)

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)÷[(月租金一按揭月供款)×12]。

2001年购买此门市:(5万+0.1万×12个月)÷[(0.15万-0.1万)×12]=10.3年(可考虑购买)。

到2005年,因为房价上涨幅度过大,而租金却没有得到同步的增长,购买此门市房每月的租金收入无法弥补月供款,如果投资,投资者将面临投资无法回收的境地。

公式解析:投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。

15年收益看回报

物业的年收益×15年=房产购买价(物有所值)。

物业的年收益×15年>房产购买价(具升值空间)。

物业的年收益×15年<房产购买价(价值被高估)。

2001年购买此门市:0.15万×12个月×15年=27万元>22万元(可以投资)。

2005年购买此门市:0.2万×12个月×15年=36万元<60万元(无投资价值)。