南京东路街区的形成与演进是上海这座口岸城市在租界效应的主导之下实现空间布局与功能变迁的一个缩影，自有其独特的肌理可寻，从边缘到中心，经历了一个过程。
开埠之初，这一带相较于港口贸易功能发达、洋楼林立的“东外滩”相比，是相对空旷清幽的“西外滩”。随着西人在泥城浜附近开始辟筑跑马场，填浜筑路，由造路到造街，公共交通臻于发达，公园、花园等休闲娱乐场所随之兴起，使该区域成为为外滩金融业、航运业提供商贸配套与生活便利的城市空间。
至1949年前，南京路、福州路、汉口路、宁波路等已发展为蓬勃兴旺的特色商业街，各类百货、餐饮、住宿、教育、医疗、宗教行业在此集聚，所产之商品与服务追求时潮、标新立异、口碑良好，一时成为城市新兴阶层消费文化之先。丰富多元的业态、贴近大众需求的服务，又衍生出极具创新意识与生活气息的商业精神，以及先进有效的城市治理方式，由此营造出这一街区宜商、宜居、宜业的氛围。
第一节 泥城浜的变迁
西藏中路是南京东路街区的中轴线，如今是上海繁华的中心路段，而在历史上，其路名不断变迁。上海开埠之初，这条路还只是一条连接洋泾浜和苏州河的不知名小河浜，1848年公共租界扩界之后，将其开凿，作为西部边界的界河，称为“泥城浜”，后常以此浜上所建“泥城桥”之名来概指这一区域。
1912年开始，租界逐步将泥城浜填平成路，因其东南沿河的一条小路名为“西藏路”，因此，被填平的浜与路并成了一条重要马路——西藏路。1936年，租界工部局以中国著名商界领袖虞洽卿的名字命名西藏路，成为虞洽卿路。1941年太平洋战争爆发后，日伪势力控制了租界。1943年，汪伪政权对上海路名作了大规模更动，虞洽卿路又被更名为西藏中路，一直沿用至今。
一、泥城浜的由来
1843年，上海英租界始辟，但西部边界并未确定。1848年，英国领事阿礼国向中方要求扩界，获得上海道台的同意，将其西南界扩至周径浜，西北界扩至苏州河滨的苏宅。
1853年，上海爆发小刀会起义，清军包围了县城，租界为免受战火侵袭，就把西界的小河拓宽挖深，称为“护界河”，亦作“泥城浜”。
二、泥城桥一带早期的繁华
作为当时公共租界的西部边界，不算宽阔的泥城浜与东部的黄浦江相映成趣，而泥城浜东岸的西藏路，也就同时被称为“西外滩”。
与洋楼林立的东外滩相比，“西外滩”附近并不热闹，陆续出现的主要是为东部经济中心服务的一些配套设施。
由于泥城浜两岸逐渐热闹开来，对交通的要求日益提高。从当时上海的城市空间上看，泥城桥亦已成为标识租界境内与境外的重要地标。
三、填浜筑路与交通枢纽
随着当时上海填浜筑路的兴起，从1912年开始，公共租界工部局也着手对泥城浜进行填浜准备。赞成填浜筑路的观点有三：
1.清洁问题
2.交通问题
3.经济合算
泥城桥区域作为上海重要的交通枢纽，早在填浜筑路之前就是上海公共交通的始源地之一。泥城桥地区也是上海交通管理的始源地。至今，这个区域仍是上海市内的交通中心之一。
四、特色商业街的形成
作为城市中心的商业街，西藏路附近街区虽然不如无所不包的南京路那么有名，但也极具自身特色。作为近代中国城市中最先经受欧风美雨洗礼的区域之一，西藏路区域所提供的商品与服务自然常常中西相融，同时又在各方面追求新潮。在政治局势波谲云诡的近代中国，西藏路一带的商人们并不只关心经济利益，在历次中外重大政治事件中也多次发出自己的声音。
1949年后，西藏路区域更为繁忙和兴旺，其商业格局也继承了原有的特色，继续引领着上海乃至全国的潮流。改革开放之后，西藏路向着“美食、旅游、娱乐”的特色目标发展，附近区域大量出现旅行社、名贵服装店、美食酒家等营业场所，仍然是时代的弄潮儿。
第二节 街区形成与空间演进
南京东路街区作为城市建成区，主要形成于近代，公共租界政府的建设与管理对这一区域的空间演变具有特殊的意义。
一、公共租界城市管理体制的特点
近代上海开埠后，作为“国中之国”的租界带来了西方先进的城市建设和规划管理上的理念及制度。相对而言，法租界行政机关信奉集权理念和整体性的规划与管理方式，而公共租界行政机关则更崇尚自治理念与自由主义的管理方式。
南京东路街区的城市空间，在公共租界时代其实是两个行政区划。西藏路以东是中区的一部分，以西是19世纪末扩界后的西区。
二、娱乐业、房地产与早期的城市空间
随着寓沪外侨的增多，满足其各种生活需要的愿望成为城市空间扩展的动力，娱乐生活是其中重要的一项。同时，公园、花园等休闲娱乐场所也在这一区域逐步兴建，在今湖北路、西藏路、芝罘路、北海路等地开辟了占地百余亩的新花园。
战争高潮过去之后，租界工部局在地产洋商的要求下开始对租界进行新的建设。在19世纪70年代之前，南京东路街区是以外侨的公共娱乐和华人的居住为主要功能的城市空间。随后商业、娱乐业和房地产业等沿着这些延伸路段发展起来，道路和沿路地产互相促进发展，租界或房地产商又开辟纵向与横向的其他道路，逐渐形成方格网的格局，将分割形成的各个地块开发出来。
三、商业中心的形成
1870年以后，随着南京路、福州路、北京路等各条商业大街迅速向西推进，以及土地价值提升过程中的市场化调整，河南路甚至福建路以西路段，皆成为各类商店、饭店、戏院、茶楼聚集之处。同时，大量建造的里弄房屋不仅容纳了数十万居民，也成为渗透进商业的海绵，将各类工商业吸纳进这片欣欣向荣的区域，开始成为新的商业与文化中心。
1985年，黄浦区政府开始对南京路、北京路等商业街进行统一规划和综合开发，1992年，又将南京路分为4个功能区。
四、工部局的城市管理
公共租界的管理者对于城市管理非常重视，在城市发展的每一个阶段，都凭借近代先进的科学技术和科学理念，以及完善的法律框架，在城市公共空间的治理上取得了全面而优异的成绩。
与此同时，工部局还已经注意到城市各类营业对生活造成的危害，特制定了二十条禁例。城市道路建设是租界最先重视的方面。城市公共设施建设与管理也是租界极为重视的。在给水事业上，工部局同样采用了特许经营权的办法。城市公共卫生管理是公共租界在城市管理中涉及面最广的一项。
公共租界对于城市的建设与管理，体现了英式自由主义城市模式与上海本地特性的结合，是上海城市治理的宝贵历史经验，许多新生的制度、机构和措施具有开创性，深刻影响了如今南京东路街道的街区空间布局与面貌，也是推动当时法租界、华界市政革新的动力。
第三节 “十里洋场占风流”
南京东路街区的肌理形成于19世纪末，城市风貌形成于20世纪初，自公共租界第二次扩界之后，这里一直是上海城市的中心街区，也是彰显上海“城市之心”的最佳展示区域。
一、地理中心。
具体来说，是上海的大地原点和公路零公里处所在地。以这里为起终点的国道有4条，市道路干线6条，组成了连接市郊和连接全国及周边省市的公路交通网络。
二、政治中心。
在1949年之前，南京东路街区一度是中共地下隐蔽战线的政治活动中心。1995年7月1日，上海市人民政府迁入此地办公，至今这里仍是上海的行政和政治中心。
三、海派文化中心之一。
上海百年海派文化众说纷纭，但是商业性、大众性、开放性和世界性等几个基本特点是得到公认的。南京东路街区，既是繁荣的商业区域，又是密集的居民区，还是具有综合功能的国际化城区，是展示海派文化最好的区域。
南京东路街区的肌理可从这几方面来了解：
1.不同风格的居住空间，如：洪德里、九福里、尊德里、祥康里、花园洋房——应公馆、公寓楼——长江公寓。
2.居住与营业的融合，如里弄营业和私人诊所。
3.包罗万象的生活空间与精彩纷呈的都市文化。以居民生活服务设施而言，分为两个空间层次：一是里弄中的小商店；二是住宅附近街道及整片区域内的各业服务，如餐饮业、旅馆业、沐浴业、娱乐业、医疗卫生体系、文化教育设施、宗教活动场所。