01 详细地和你唠唠房价的五脏六肺
中国现在的房价，尤其是热点大城市的房价，那叫一个高，大有高破天的感觉。不相信？举个例子，你看啊，北京现在的房价与收入比是27:1。什么意思，就是一个中等收入的家庭，辛辛苦苦27年才能买得起一套房（这可不是什么别墅、豪宅，就仅仅够你一家人住而已）。当然，这个比例的前提还是你要不吃不喝，全力供养房子这个祖宗。如果你要追求生活质量，这个比例就还得再高了。
各位可能会问，这不靠谱的房价是怎么来的呢？是哪个大神决定了这一幢房子该卖多少钱？嘿，这里边的门道可多了去了。下面我就跟大家详细地唠唠房子祖宗的五脏六肺。
房价=A+B+C+……
对于市场而言，房地产是一种商品，而它又有和其他商品不一样的地方。消费者购买的不仅仅是住房本身，还包括环境、设施等方面。就像你到发廊去消费，哈哈，别想歪了，我是说正规的发廊。洗个头要10块吧，这其中包括了洗发水的钱、水费、电费或燃气费（这个取决于加热的方式）、老板的利润、洗头小工的提成等等，你知道你的钱都消费到什么地方去了。同样，了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值，你付的房款究竟包括哪些项目，你总得了解个大致吧。
1.土地出让金
土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，也是一种不可再生资源，因此外国投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
2.前期费用
主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路等投入的资金，大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将为其本身和消费者带来利益。
3.土建费用
很多房子外表看起来差不多，但实际质量却有很大的差别，这主要就表现在土建费用上，框架结构，多层打桩，现浇楼板虽然使得成本比较高，但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。
4.配套设施费用
这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。在现在的大环境下，绿化率也成了一个衡量的重要标准。
5.经营管理、销售费用
指用于房地产出售到交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
6.利息
对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。如银行向下调息，对于开发商负担就会减轻，虽然对于房价影响不大，但相对而言可降低成本。
7.利润
是房地产开发商得到的收益，是企业扩大再生产的资金来源。
以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境变化，房型设计都将影响其价格，这就需要购房者在购房中整体衡量了。
房价是哪个大神定出来的
了解了房价的基本构成之后，你知道这其中有哪个或哪些因素起决定作用吗？别那么肯定地说是开发商的利润，你要这么说，内行的人准得说你傻帽，挨宰了都不知道是谁宰的你。别以为房价的构成和水果、蔬菜什么的那种定价模式一样。水果多简单呀，它的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场做出的相应调整。如果今年水果产得不好，那价格就上去了，如果产得好，那价格就下去了。当然前一阵绿豆、大蒜那玩意儿发神经似地疯涨，只能算个特例，炒作搞的呗。
可是房价不是这么简单，这才是真的“逗你玩”呢。你经常会郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定价格最主要的是土地费用和拆迁安置费用，其次是房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
这么些决定因素，怎么个决定法？我简单点用个例子来说明。
如果将房价这个西瓜切成10块，那么它的分配大致是这样的：
（1）两块给土地；
（2）两块给拆迁安置使用。您别小瞧墙上白粉刷上去的大大的“拆”字，就是这个字，不仅仅是开发商掏笔钱这么简单，黑幕重重，被拆迁的人配合点拿钱走人还好说，要是想做个钉子户，那就得应对暴力拆迁了。之前有个拆迁队长，坦言自己做了12年，捞了900万，给老婆孩子通通移民到国外，还说自己是很笨的，不然不会就拿这么点。那他拿这么多钱，干的什么活呢，其实就是专门针对钉子户来的，手段嘛，不外乎就是以下几种：最常见的就是恐吓，搅得你家里鸡犬不宁。断水断电那是小事，把房子周围都给你挖上沟，搞得你进出困难，再在沟里灌点脏水、污水，扔点死猫、死狗的，是不是吓着你，搞得你神经过敏。再不然就是调虎离山，找个和你关系好点儿的，出去办个事儿，吃个饭，回来房子就被人占了。再狠点的，直接趁你不注意，一把火给你把房子烧了，你又没什么证据说是谁干的，到最后别说房子了，连点渣儿都捞不着。扯太多了，回来继续说这个费用的事儿；
（3）两块给房子用来进行建筑和基本的配套设施的安装（你心目中的大头原来其实就是个冤大头）；
（4）一块给市政。有可能这个数还是比较保守的，有时会更多些，别梦想着能逃脱出这个，不论是税费或是其他的什么名目，你就认了吧，之前《经济半小时》做的一期节目中，曝光了一个开发商披露的房地产成本清单，上面林林总总列出了一系列的收费项目：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费等，在平均售价5000元一平方米的房子中，这些费用加起来就得占到500块，十分之一。当然，这还不包括道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等这些数目不是特别大的费用。这数看着多吗？事实上比这个多的，还有很多；
（5）两块给税务。在现在来说，这不逃税的房地产企业就跟华南虎一样，都快灭绝了，不信，给你比较两个数据，“全国年收入12万以上的个税自行申报人数是200多万”，而“私营企业总数则超过600万家”，这么比较一下，你就会发现，3家私营企业中，竟然才勉强能够找得出一个年收入超过12万的老板？你觉得这可能吗？尤其是那些房地产商，不逃税，那简直就是天方夜谭了；
（6）剩下的一块自然就是开发商的，捞不着钱，谁干呀。其实这就是个理论上的说法，开发商的利润绝不止这么点，建造房子的过程中，开发商逃税漏税是再平常不过的事儿，甚至洗钱那也是极有可能的。当然，这都是做得很隐蔽的，除非是内部高层，否则你是不可能知道这些个猫腻的。最常见的，那就是在建筑成本上做文章。本来成本也就1000元/平米，但是只要和建筑公司的老板搞好关系，商量好了，那就做成2000元/平米的结算单，超出来的部分，也就是在账目上走个流程，最后还是会回到开发商手里，再给建筑公司点儿回扣、封口费什么的，这事儿也就结了，但是却可以逃掉将近30％的税收款，开发商其实能拿到的利润要绝对大于理论上的。当然，这个过程中，如果资金来路有点问题，那自然也就有洗钱的说道了。
当然，这10块，我可没说是均分的，哪部分大，哪部分小，谁拿大块，谁拿小块，那就要因时、因地而异了，我们不具体讨论，但是最起码，你要明白，让你勒紧裤腰带买的这个西瓜都被谁给瓜分了，花冤枉钱也花得明明白白的。
所以，根据这个比例，你看啊，开发商也不是大爷，他就是个孙子，干了所有10个人的活，却只能拿1个人的钱，好点的时候拿两个人的。这还得是房子完全卖出去的情况下，要是最后正好剩下20％没卖出去，那他只能自己吃亏，赔本了。所以，房价高的时候，你就别骂开发商了，他不值得我们骂。
如今，北京以及其他各地频频出现“地王”，啥意思，土地费用高呗，这是很危险的事情，土地费用这个基本的要素高了，其他利润的分配者当然也不甘落后，也想要分得更大的西瓜，你多点，我也多点，最后这房价不高才见鬼了呢。
当然，这房价高背后的推手，开发商和中介绝对是大头，“背房”这个词听过没，这就是最具有代表性的操作方法了。某个楼盘开盘，开发商或者是受委托的中介想把这房子自己买下来，但是没钱，怎么办？那就找人背房呗。具体说，找到你王一了，给你点钱，商量好，用你的名义向银行贷款，把这个房子买下来。你就出个身份证复印件和单位开的收入证明，就白拿几万块，干不干。大多数人都会干的吧。于是，开发商的第一步就走完了。申请完贷款之后，那贷下来的70％～80％可不就进了开发商的口袋了。这个时候，为了把背着的这个贷款还了，开发商就忽悠着找人来买这套房子了。一两年之后，这房价涨得很高了，就不能再用王一来背房了，万一他眼红，嫌当时给的钱太少了，会闹腾起来，所以，就找个王二，让他向银行贷款把这房子再买下来。虽然说要有一系列的过户费用，但是相比涨得老高的房价来说，那是太划算了。这个时候，开发商只需要再给王二一些钱，就可以接着去忽悠了。再涨的话，就再找王三、王四……不停地换人背着，贷款还款用的都是银行的钱。到什么时候觉得划算了，再真正地找个买主卖了它。事实上，那些来买房子的，也都是些炒房客，在他们手里，这房价又被推高了……一轮一轮地这么操作，房价会不高吗？
开发商的如意算盘是怎么打的
开发商不是房价最主要的决定者，但他却是人前的全权代理，因为价位要从他的嘴里报出来，人们接触到的也就多是这个报出的价位。那这个价位除了要考虑一下基本的成本外，其中还有开发商的哪些猫腻呢？一般来说，开发商给房子定价时，会手持两个算盘，它们分别是下面的两个原则：
1.成本加成法
要知道成本，必然就涉及到了预算。预算这个词你不会陌生，会过日子的人一定在消费之前有个预算，娶了败家老婆的另说。而房子最终的定价和开发商费尽心思的成本预算也是分不开的。什么土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些都是硬性成本，不太可能避免，于是，他们便将这些成本费和想当然的利润加在一块，然后分摊在房子的面积上，就成了对外的房价。自然这个利润有多少，就要看开发商的良心了。所以，不要轻易听信售楼小姐“我们这已经是成本价，不能再降了”这类的话，只要你找对方法，还是能拿到比这个标价更便宜的价钱的。这个就扯远了，我们后面详细再说，现在拉回来说这个房子的定价过程。
2.比较定价法
除了会将自己的利润加在房价中之外，开发商还会考虑这整栋楼周边的环境。他可不是傻子，不比较就贸然给你说个价儿。那这比较，要比较些什么呢？
首先，就要比较我这楼比你周围那些楼强在哪儿，什么都能作为比较点，比小区配套啊，房子朝向啊，户型设计啊，周边有没有商场啊体育场啊，还有现在比较关注的绿化啊，等等，能拿出来比较的都要比一比。这一比，于情于理，我这楼都要比你那楼贵，不贵能行吗？不贵能体现我的优势吗？能体现住在这个小区比住在其他小区有身份吗？你还别撇嘴，现在人买房，除了自家人衣食住行方便之外，还是在亲朋好友面前炫耀的资本之一，我家住××小区，××小区你知道吧，就是电视上老说的那个某某明星某某商业巨头住的那个小区。看到别人一脸的艳羡，多花几个钱你也觉得舒坦不是？
其次，就是比较一下这个新盘和周边的二手房的价位。当然，这点是最近一段时间才出现的一个原则。原来的时候，开发商定价从来不考虑这个，和周围的楼比比就得了，互相攀比之风盛行，于是也就导致这些新盘的价儿是一个比一个高。近些年，经过一系列的调控之后，这个房价开始不那么虚了，已经开始参照周边的二手房的价格，因为这个价格才是比较正常的市场价位，当然，最近在一些中介的挑动和其他因素的影响下，飞涨起来的二手房价格也已经不太正常了，飘啊飘的。又说远了，还说回参考二手房价格定价的基本情况啊。其实不外乎就是比二手房稍高或一样、比二手房低两种情况。比二手房稍高呢，就是抓住了一个心理需求，你想啊，花差不多或者稍微多一点的钱，我就能买个新房，谁买二手房啊，有这种想法的人多了，就能够增大销量。至于，另一种，比二手房低呢，几乎可以说是同业竞争太过激烈的情况下出现的一种现象。举个例子啊，同样一个区域，二手房均价是每平方米10000元，一个超级有实力的开发商建的新盘A定价是每平方米11000～12000元，那实力不如他的开发商建的新盘B能定多高啊，10000元，或者比10000元还要低，这样才能有销量，否则的话，根本卖不出去。别不相信，这个在北京是有实例的。2005年左右。百子湾附近的“金都杭城”的新房定价是每平方米8800元，而周边某个项目的二手房的均价却达到了每平方米9000元到10000元。差距啊。
在经过这样的两步比较之后，某个楼盘的价格也就差不多定下来了，基本上相对集中在一个区域里，房价上也差不了多少，只是这差不多的价位之中，其他因素可能就会差不少了，这取决于开发商的良心，我们后面会详细地再说。
02 买套房到底要花多少钱
一些性急的朋友可能看到这个标题，就会说了，你傻呀，不就是用单位面积乘以多少平方米吗，还讲啥。嘿，你还真是不懂行，当然没有这么简单了。这话以后可别再说了，不然别人都会说你没见识。那这不简单到底包含些什么费用呢？我们按照买房时各种各样花费的前后顺序来捋一下：首付款、贷款的相关费用（具体缴纳过程中，又可以按住房公积金贷款、商业贷款的不同性质分为两种情况，下面会详细说）、交钥匙时的相关费用、合同登记和产权登记费用、房屋装修费用。下面我就和大家一起来算算账，看看这买一套房子到底要花多少钱。
首付款
首付款，自然就是最先给开发商的钱了，说白了，就是你的诚意钱，你的定金，告诉人家，这房子你要了，表达这么个意思。
对于首付款到底要付多少，有不同的规定。最最根本的是国家限定“居民首次购房最低首付款比例为20％或30％”，在具体操作的过程中，就有一些细化的标准了。
1.首套房和二套房、三套房标准不一
你也看到了，上面说的这个比例就是第1套房的最低付款比例，那20％呢，就是说建筑面积在90平方米以下的，可以付这么个在现在来说最低的比例。如果是大于90平方米呢，那对不住了，你得付30％了。
第2套房的首付款比例，就要高很多了。我们温总理日前召开的国务院常务会议上，就最终通过决定，要求“贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％”。至于第3套，甚至是第N套房，那比例就更高了，“要大幅度提高首付款比例”，这大到什么地步，各个地方就有自己不同的规定了，有一些甚至直接停办第3套房贷。这些个规定啥意思？限制投资购房呗，你有一套房够住就行了，不要再买那么多了，给别人留条生路吧。
当然，这些是对于需要贷款的首付款比例的一些规定，如果说你有足够款儿，直接付全款，也就不存在这么多弯弯绕了。
2.期房和现房的首付款一样吗
期房和现房，都属于房子，对不？那期房预售和现房现售自然都属于销售了，是房屋销售就要遵循上面说的房贷比例。不管你是期房也好，现房也罢，要想办下贷款手续，你就得交足够比例的首付款。当然，这里面就还有一个可以转圜的空间，毕竟期房是摸不着影儿的东西，所以在签订预售房合同时，可以先交定金，然后，在规定的时间内，将首付款补齐就行了。你让一步，我也让一步，这事就成了。至于这个规定的时间是多少，就得看你怎么和开发商协商的了，你们最终定的合同上写的多长时间就是多长时间，你要提前给，没问题；你要逾期不给，对不住了，你违约了，我催你，你再不给，得，这房我没收了，定金你也甭要了。这就是开发商的理论了，你不给钱，我就没有钱，怎么去盖房啊，我自然得再去找愿意出钱的人了，至于你已经给我的，傻子才往外掏呢，我没再找你要因为这个耽误，我损失的停工费、再卖耽误的时间所造成的损失，你就偷着乐吧。所以，诸位，买前要想好了，到底自己有没有那个能力，别定金都交了，又给不出剩下的，白白损失一笔。
3.住房和商铺的首付款比例不同
你但凡问个人，这自用住宅和商用房人能一样吗？所有人都会告诉你，不一样。这就对了。表现在房屋首付款的比例上，也有明显的差别，普通自用的住宅就是上面提到的20～30％，而商铺呢，就完全不一样了，首付比例高达50％。为什么呢？很简单啊。商铺是经营性的，自然要用来卖东西，风险比自家住，那高了不是一点儿半点儿，谁也保不齐你经营多长时间就黄了呢，贷款给你的银行承担的风险就大得多了，为了更好地规避风险，只能是提高首付比例了，合情合理嘛。
至于近些年比较流行的披着马甲的“商住两用房”，谁也保不准你买这房子干嘛。得，折中一下，首付比例要达到45％，不过，比起纯粹的商品房来，还是要少那么一点的，求个心理安慰吧。
当然，我们要唠的重点还是自家住房，对于商铺，只是简单提一下，其实，住房和商用房除了首付款比例不同，其他的各项收费还是差不多的，该花的钱一样都缺不了。
贷款相关费用
随着贷款，无论是公积金贷款，还是商业贷款的兴起，好多人都松了一口气，觉得自己有能力来买个房子了，最起码不用一下子全付了，把人给压扁喽。但是事实上，这项便利背后也隐藏着经济的要素，这个是很自然的，没有收益，谁借给你钱呀。但是，你得清楚，在这个过程中，不仅要还银行贷款的本金和利息，其他但凡能沾点边的，都想从你这里抠点钱出来。别瞪大眼，就是这么回事，不信咱来具体看看。
1.公积金贷款不是万能的
现在人找工作，认个保障问题，觉得给上保险，缴公积金的就是个好单位。这认识倒没有错，但是别高兴得太早了，公积金不是万能的，不是啥时候都能用的。关于这点，在贷款篇中我们会详细再讲，在这里，你只要知道公积金不是万能的，所以才要用商业贷款来补充就可以了。
2.公积金贷款的附带费用
不要以为你申请个贷款，只还给银行钱就行了，我们前面已经说过了，但凡能沾点边的，都会从你这里抠点钱出来，那怎么个抠法呢？就一起来看看办理住房公积金贷款的过程中，都会发生哪些具体的费用。
（1）委托代理公司办理贷款的费用：900元。当然，这个费用，如果说你要勤快点，自己去办各项手续，那就不用掏了。
（2）涉及抵押的费用：
按照现在的《个人住房贷款管理办法》，公积金贷款的发放包含4种方式：“抵押加购房综合险”“抵押加连带责任保证”“财产质押担保”和“连带责任担保”。这些方式中，前两种是现在比较常见的，也是不那么便宜的，要采用这两种方式，就必须要购买保险（看看，出来了吧，又一个要分一杯羹的家伙）。而且，尤其是第一种方式，它要涉及的各项收费都是比较高的，主要就包含下面这一系列的费用：
第一项是评估费。按照现在的相关规定，借款人所购住房为商品房、二手房及贷款受理机构认定的其他需要评估的房屋的，必须提供管理中心认可的具有资质的评估机构出具的《房屋评估报告》。你要请人家做评估，那自然就需要掏票子了，否则，谁白给你干呀。这个评估费具体收多少，各地的物价局和房管局应该都有发文规定，你要是怕自己多交钱，就去查查这些红头文件，准能找到依据。以北京为例啊，1997年颁布的398号文件规定了这个收费的比例是“抵押物评估价值的3‰”，也就是说如果你想买的这个房子，经过人家评估，值50万，你就要交500000×3‰的评估费，也就是1500元了。不过，也不是什么时候都按这个比例来算，就如同你到银行跨行取钱，会收你手续费，有最低限和最高限的规定一样，这个评估费就限定在300～1500元之间。是不是觉得亏得慌，50万的房子和100万的房子交的评估费一样多，这没辙，你要觉得亏了，大可以去换成80、100万的房啊，只要你有这财力。其实吧，完全没必要，你大头都出了，这些小钱就别那么抠了。
第二项是担保服务费。借款申请人申请住房公积金贷款，必须提供管理中心认可的担保方式。什么方式才能算是被认可的呢？在目前的北京市场上来说，主要有两种，一种是连带责任保证担保和其他担保，连带责任担保呢，顾名思义，就是要承担连带责任，说句不好听的，你要是没还完贷款就挂了，得有人替你接着还，现在一般认可的这种担保人就是和你有直系血缘关系的，具有必须的还款义务的人，简单点说呢，就是具有稳定的经济收入的子女。想想啊，这种条件能有几个人满足，除非你是50岁了，才打算买房，否则，要达到这个条件，那可是比登天还难啊。如果说你离这要求差了十万八千里，那就只能是选择第二种担保了，当然了，这也是现在人们最主要的选择。毕竟年纪轻轻想买房的人，都不具备子女这个条件。再说了，就算是你真有这样的子女，人家也不一定肯做你的担保人啊。所以，最最可行的，你还是直接选第二种担保方式——抵押担保和质押担保吧，这两项担保服务的收费原来都是与年限挂钩的。这是很自然的事情，你还款拖的时间越长，人家要承担的风险就越大，自然就会向你收更多的钱了。但是北京在这方面就走在了前头，从2007年之后，就废除了年限这一规定，而是采用一个统一的比例计算。北京之前的担保服务费是5‰，从2009年3月起，就降到3‰了。那具体的算法呢，就是用贷款额×3‰，如果你是贷了40万，那这个费用就是400000×3‰=1200元，当然，这个也有个高低之分，最低要300元，不足300元的，按300元收取。这么看来，在这一部分，你需要掏的钱实际上少了一些，别不知足，能少一点是一点，你就偷着乐吧，要是一点都不少，你不也得贷，也得交嘛。
第三项是抵押登记的手续费，和你的房子大小挂钩，每平方米0.3元。你就当这是给办事员的辛苦费就得了，人家辛辛苦苦等你填表，帮你忙这忙那，容易吗？
第四项就是保险费了，也就是购房综合险，是选择前两种贷款方式时附带的必须同时办理的，包含房屋的财产保险和人身保险两部分。很多人无法理解说，为什么一定要同时购买保险，其实，说穿了，很简单，我们目前的信用机制不健全，你要买一套房，要贷款，要从银行这儿借走一大笔钱，我怎么知道你是个啥人，你能不能还上这钱，这个时候，就必须要找一个担保单位了，担保担保嘛，就是要在你还不上贷款的时候，替你把这钱还上。保险公司就是这其中比较重要的一种选择，能够替你解决不能再还钱了的这个烂摊子，风险很大，所以说相应的收费就比较贵。一般来说，要参考下面的比例：
房屋财产险=贷款金额×贷款年限×0.08％。
人身险=贷款金额×（主险保险费率+附加失业险保险费率）。
寿险：每5年交一次。
关于这个保费，各地不同的保险公司收费会略有差异。当然，为了能够给购房者减轻一些压力，一些地方的政策现在也变得比较人性化了。比如，某些地方就规定，借款人要用自己所买的住房抵押进行贷款，在办理完成抵押登记手续后，保险公司可以办理退保，扣除一定手续费后，退还借款人剩余期限的寿险保险费。相对来说，这就能稍微省点儿了。但是你要考虑清楚了，退保之后，万一出现什么不测风云，可就没有人能替你承担还贷的压力了。
（3）银行开户费：10元。这是无论如何都少不了的一笔费用，就像你到银行办个折子，办个卡开户要交钱是一样的道理。
3.商业贷款的附带费用
虽然说商业贷款相对于公积金贷款，利息要高一些，你最后要掏的钱加起来要多不少，但是这种方式在现在也比较流行，至于为什么会流行起来，我们在后面的贷款篇中再详细讲。这里就是说一下，如果买房选择了商业贷款，就要涉及到下面的费用问题。
（1）律师费：贷款总额的3‰-4‰，每单最低额100元，由律师事务所收取。
（2）保险费：一般来说，商业贷款准许借款人贷款购房的项目，都是已经和银行签好了协议的项目，开发商就为贷款购房的人提供了担保，购房的个人就不一定要购买保险了。但是如果没有这个协议，保险就还是少不了的。一般来说，是按房价×年费率×缴费系数，各个不同的保险公司收费有差。
（3）印花税：贷款额×0.05％，由税务部门收取。
（4）银行开户费：10元。
这么综合比较一下，你就会发现，其实费用上差不太多，最大的区别在于商业贷款不用交评估费，在前期交费的时候会少那么一点点，但是它的利息要比公积金贷款高，你可想想清楚了再决定要用哪种。
交钥匙时的相关费用
看到这个标题，别着急发火，好好想想。没错，这个交钥匙时候的费用，其实指的就是你需要缴纳的物业管理费用。这个费用可不是说你住进去之后再慢慢交就行的，当然，你在住进去之后是需要时常地交点这费呀，那钱呀，这是少不了的，少了这些，你让物业公司怎么维系，拿什么钱给你修这修那，想都别想。
但这里说的和这些费用不是一回事，而是单指你从开发商手里拿钥匙的时候，就必须交给配套的物业公司的费用。别想着省这钱，否则你就拖着吧，拿不着钥匙，房子到不了手，干着急。所以，这个钱还是要好好了解一下，然而再根据你买的楼盘的实际规定来规规矩矩地缴吧。
1.物业管理费：一般是收半年到一年的费用，1元-2.8元每平方米；
2.公共维修基金：房价的2％；
3.供暖费：16元-28元每平方米；
4.有线电视入网及年收视费：444元；
5.装修抵押款：700元-2000元；
6.停车费：150元每平方米，半年到一年；
7.物业保证金：一般3个月的物业管理费。
当然，我这儿列出的是一些可能涉及到费用，具体你买的房子要交些什么钱，就看你与物业协商的最终结果了。可能有的要林林总总交一大堆，有的就只需要交个半年的物业管理费就行了，情况不一样，你就认了吧，都到这份儿上了，再闹也没啥意思了。
合同登记和产权登记费用
你买的房子最主要的凭证是啥？但凡是个聪明点儿的，都知道答案，自然是卡着大红戳的购房合同和房管部门给发的产权证了。但这两者也不是那么轻易拿到了，除了要满足这样那样的要求之外，还得你小小地破费一笔，才能办理上这个合同登记和产权证。
1.契税
一般来说，这个税费就是房价的2％，但也不排除，你买的是个豪宅这种情况，如果面积超过120平方米，抱歉，这个税费就要翻倍了，4％。别说我不讲理，这也不是我不讲理就能定出来的价，我可没那么神通广大，这就是现在的规定，必须要遵守的事项。
2.印花税
房价的0.3‰-0.4‰，双方均摊。也就是说你买的这套房子要100万，按照当地规定，印花税是0.3‰，就是要交1000000×0.3‰=300元，你和开发商各自掏150元。
3.房屋买卖手续费
这项费用其实说穿了，就是你给政府机关上的供，给办事人员的辛苦费，一般各地都有不同的标准。就以北京为例，北京市《关于房屋买卖手续费收费标准的通知》的规定：120平方米以下的房屋买卖每宗1000元；121平方米-5000平方米的房屋买卖3000元；经济适用房减半收费。别看这个钱不多，你1000，他3000，买房的人多了，这数就十分庞大了，十分扎眼了。嘿，又扯远了，继续回来说这个手续费的问题，交多少钱有了，那这个钱该由谁来付呢？既然涉及买和卖两方，自然是开发商和购房者各掏一半了，不偏不倚，正好。当然，现在有一些地方，对于个别性质的房屋，已经取消了这项收费，又能省下一笔了。
4.房屋产权登记费
根据国家计委和财政部2002年颁发的《关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，房屋所有权登记的费用有了大的调整，从原来的按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。当然，这种行政事业性收费现在正在逐步减少，比如说北京从2003年起，就不再收取这一费用，又为老百姓减负了。
5.房屋所有权证工本费
这其中就包含一些不同的工本，土地使用权证、房屋所有权证，如果房屋的产权属于2个或2个以上的人，就还得再办一个房屋共有权执照。一般来说，前两个证都是10块钱的事儿，后一个证就比较灵活了，看你办理证照的那个房管所对这个是怎么规定的了，各地会不太相同。
房屋装修费用
提到房屋装修，就要再提一下是我们前面已经讲过的所谓“精装修”的房屋还是毛坯房了。如果是精装修的，那这部分的费用就可以少一些了，其实仔细算算，也省不下，这个装修的费用已经算在房价里面了。羊毛出在羊身上，就是这么个道理。
如果是毛坯房，从一开始的“开荒”，到铺地砖、打顶子、做隔断，等等，每一项都缺不了，无论缺了哪块，这房子就不成样了。当然，这个费用得看你的预算，看你开始时打算投入多少钱来装修你的这个窝，少则几万，多则几十万，完全随你的意，只要你能承担得起就没有任何问题了。（装修这里边的猫儿腻就更多了，只有他装修队想不到的办法，没有他办不到的。别不相信，一个干了很多年装修的家装公司经理最近退下来了，还很年轻，原因是什么？一方面呢，是捞了不少钱了，再一方面呢，就是受不了良心的折磨了，听听他讲的这些事儿吧。开始入门时，就随便从老家找了个木匠，俩人就组成了一个装修队，挂靠了一个比较有名的装修公司，成了这公司下属的一个工程队队长，也就是平常人们说的包工头。一开始的时候，不懂，就老老实实地干，结果发现工程做完，一分钱都挣不上，后来向有经验的人学习，才知道可以偷工减料，偷梁换柱，要挣这个昧心钱，本来不想这么干，但是仔细算一笔账，发现自己不仅挣不着，有时候还会亏，瘵个简单的例子，一笔工程造价8万，公司包给下面的包工头是6万，公司什么事都不干，就要挣两万，剩下的就6万，按业主要求的这个材料选购标准，算下来就要4万8千，这样也就剩下1.2万，再给工人们发发工钱，到最后就剩不下几张了，所以就逼得不得不偷工减料。怎么个偷减法，自然这能看得着的大面上是不能简省的，就是看不着的背地里省着。刷油漆的时候，本来该刷三道乳胶漆，现在就只刷两道，或者一道，省了人工又省钱。房主要的是特级地板，那就特级和一级混着买，特级的就铺客厅，大面儿上，一级的就铺房间里，床下，橱柜下这些地方，这么隐蔽，也不用担心会被发现。这些个事儿太多了，基本上是能黑就黑。房主看不出来，可公司派下来的监理会看出来啊，怎么办，只能是像佛爷一样供着，好吃好喝，再塞点，也就混过去了。只要是装了房子，后期就发现什么问题，那就更好糊弄了，最简单的，就是极端重视你提出的问题，然后再从上一级的单位——当地的室内装饰协会请个专业的工程师，用钱把嘴堵上，就让他以专家的身份告诉业主，这个怎么不好修，工程量有多大，会影响正常生活什么的，一般老实点的业主，也就拿着赔的几个钱事了。这样的事那是多如牛毛，时间长了，也就不太在乎了，直到最近，一个家庭住进了公司装修的甲醛超标的房子，不久男主人就患了白血病去世了，这个血淋淋的事实终于唤醒了他的良心，他毅然离开了那个已经肮脏不堪的行业，并把这些丑陋讲出来，希望更多的人知道。
到这儿，花完这些钱，基本上你的房子就可以住进去了，这可不意味着说你已经完成一项任务了，后期的事还多着呢，花费也小不了，总之，你要有个心理准备，得拿钱长期地供着房子这个祖宗。
03 买房时条件该提就得提
以前的房产商一脸牛相，从来都是鼻孔朝天的，哪还有什么“顾客是上帝”的理念，为啥这么牛，房子少，要买的人多呗，往往这种情况下，你排个三天三夜，好不容易等到个机会，抢到张合同，立马就签，哪还管存在什么漏洞啊，有什么优惠啊什么的，后面的人恨不得你多说句话就把合同抢走呢。抢不到合同的直骂自己笨，手太慢了，可抢到房的也并不满意，买了才发现这房子是漏洞百出，完全不是期待中的那么美好，于是，就只能拖家带口地走上维权路，个中艰辛，相信不少人有过深切的体会。
近些年来，随着房地产市场的渐趋平稳和健康发展，已经慢慢地走上了轨道，买卖形势有了很大的逆转，这种哄抢的现象几乎已经绝迹了，大可不必像以前那样唯唯诺诺，有不满意的也不敢说，而是开始有些底气了。这就要求在签合同的时候不要去管那些霸王条款，有什么要求要大胆地和开发商提，为什么不提啊，我掏钱给你，就要理直气壮的，为什么要委屈自己让步啊，所以，要提，一定要提，要将自己的不满意消除在合同签订前，否则，签完了你再后悔，晚了。就记住一句话，信什么也别信开发商那张嘴。除非他像《火星没事》里，徐峥演的那个被施法后吐出内幕的地产老板一样，不由自主地把内幕讲出来，否则的话，再多的许诺都是空的，最要紧要落到纸上，白纸黑字，弄明白了。
把广告写进合同
楼盘靠什么吸引人，广告排第一。这些个广告多种多样，真是乱花渐欲迷人眼，像什么“小鸟告诉我，家在林语汇”，强调生态环境好的吧；“临湖50米”，强调临水的位置的吧；“原味江南生活”，强调风格的吧，多了去了。但是作为一个精明的购买者，你得拨开这些花里胡哨的陷阱，看到广告的实质——吸引人购买。我有一个在房地产公司做了很多年销售策划的朋友，他做了无数次的文案与推广，最近得出一个“精辟”的结论：广告不一定完全要与现实相符，有那么一点不符的，只要在售楼广告上印上“本广告仅供参考，具体以合同为准”，就万事大吉了，也不用承担什么夸大事实的责任，“我都说了仅供参考了，合同才是准确的啊。虽然说这行字很小、很不起眼，但是有啊，不信，你看，在这个右下拐角，黑色的这行小字。”听到这话，郁闷吧，但是这就是现在开发商常用的伎俩，一定得小心了，拿到广告传单之后，一定要上上下下、前前后后、左左右右地看个遍，连犄角旮旯都不要放过，说不定这话就隐藏在哪儿呢。如果没有这话，那这传单，你可得保存好了，要是真买了这儿的房子，出现啥不符的问题，这还能是个凭证呢。为什么广告都是这么华而不实的东西，这就很有说道了。这其中，最让人郁闷的就是本来应该代表公信力的媒体却成了地产商的吹鼓手。曾经有一位房地产老总罗列过他一个周末的行程：上午接受某某商报的记者采访，中午又和某杂志房地产专栏的主编共进午餐，下午则是在某茶馆请某电视台广告部主任喝茶，晚上则是和某电台的副总吃饭。这满满当当的行程再加上七位数以上的费用，全部都是为了两个字——广告。于是，钱到位了，人找好了，臭水沟就变成了清澈的小溪，阳光、绿地、海景成了普通得不能再普通的宣传。所有的房地产商都花钱了，那怎么凸显花的钱更多的，于是就有了所谓的“明星楼盘”的评比，这在现在的报纸、电视台广告中那是层出不穷，有可能名字不一样，但是本质都是一样的，就是给花钱多的金主做个宣传。至于这金主，这楼房到底盖得怎么样，没人关心，前不久，北京就有一个美丽园，刚刚被评为“明星楼盘”，就因为楼板有裂缝被人告上了法庭。这绝不是一个特例，类似的事情还有很多。
当然，话说回来，我们当然不能因为这个担心，就因噎废食，不买了不是，所以买还是要买，但是一定要注意，不能做了冤大头。2003年的时候，我国就有人民法院的司法解释出台，当广告内容符合某些条件，广告即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，开发商必须要遵守。当然，咱们不都是专业的法律人士，界定不清楚这个楼盘广告到底是不是符合司法解释中规定的“条件”。那怎么办呢？最最笨、也最最保险的做法就是要求开发商将广告内容直接写进合同里了。如果在你的坚持要求之下，开发商还是不同意，就表明他心里肯定有鬼了，这房子肯定有猫腻，你还是另做打算为好，不要明知是陷阱还傻傻地跳进去。
促销要落实
除了广告，促销是开发商能够吸引业主的头号法宝了。各种各样的促销手段接踵而来，让人眼花缭乱。什么“买底层送花园”“买顶层送阁楼”“送家电”“送车库”等等，真是五花八门。然而承诺得天花乱坠，最后能不能落实，落实到什么程度，就不得而知了。作为掏钱的你，为了避免出现这种承诺得不到兑现的情况，怎么办呢，当然要将这种促销写进合同里，写得越详细越好。
前些年，我有一个朋友在上海虹口区某楼盘看中了一套房子，开发商在售楼广告中承诺：“买底层赠送天井”。我这朋友动心得不得了，因为它的沙盘模型上显示的天井跨度超出了底层房屋的外墙间距，比一般的天井都要大，我这个朋友咨询了许多人，都觉得比较划算，就赶快掏钱买下了。但在实际交房的时候，问题出现了，天井“缩水”了，比沙盘模型中的要小了不少。我这朋友不甘心，和开发商协商不下，就弄到了法庭上去，经过法庭审理，双方预售合同中没有约定天井的面积大小，售楼模型不能视为证据，因此驳回了我朋友的起诉。你说憋屈不憋屈啊？所以，各位，一定要在合同中，将你所有能想到的细节都写上，送花园的就要写明，这个花园的具体位置，有多大，花园的外围栏杆是什么样的，等等，总之，越详尽越好。如果说你们双方协商下的结果，开发商不同意写在合同里，那就表示，他压根就不想做得这么好，你就多长个心眼吧，这房子不一定靠得住。
此外，你要多留心，仔细考察一下开发商承诺给你的这些促销措施到底能不能实现。首要的一点，就是要看看赠送给你的“东西”是不是开发商自己的？如果不是，开发商就无权赠送。比如说有些阁楼或者花园是归小区业主共同所有的，开发商根本就无权赠送给你，遇到这种情况，一定要考察清楚了再决定，不要兴冲冲的，最后得到的只有一盆冷水，你说气不气呀。
其实，不管开发商作出什么样的“赠送承诺”，你在决定买不买时，把握好以下4点就足够了，能够帮你避开各种各样的陷阱，真正拿到赠送的实惠：
（1）赠送的“东西”一定得是开发商自己的，是它有权进行分配的。
（2）开发商的承诺一定要具体。比如面积、设计、位置等等。
（3）开发商赠送的东西是否能记在你的产权证上，毕竟这是确定这个“东西”归属的唯一法律形式。
（4）如果开发商的承诺未能做到，你能追究开发商什么责任。
“规划”要明确
规划是什么？明确点说，就是这小区要怎么建？入口在北边，还是南边？要建个小凉亭，具体建在哪儿？这“规划”看似是开发商的事情，其实不然，和打算购房的你也是息息相关的，就算是不参与实际建设，不懂得那些太过专业的东西，也一定要白纸黑字地把这些条条款款都写进合同，具体点说，就是不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位（是否属商铺）等。不要觉得写这些没有什么意思，等你觉得有用的时候就晚了，追悔莫及吧。
我知道这么个事。一位挺有钱的女士，看中了一个在建的楼盘，尽管房价明显偏高，但她看上了一期二期规划之间设计的水体景观，美其名曰“浅水湾”，喜爱得不得了，于是干脆利索，买了一期中的一套三居。然而入住没多久，她就待不住了，原来计划着建“浅水湾”的地儿，一天天地变成了楼房。她和同时入住的业主们都觉得受骗了，联名要告开发商，要求其恢复原状。然而，这个地方盖楼已成为既成事实，要更改太困难了，操作起来实在不易。而且更致命的是，他们的购房合同里都没有“浅水湾”的图附在其中，也就是没有任何法律上的依据。这种情况，就算法院同情你，也帮不了你，没有证据嘛，你怎么告啊。
因此，各位，要把眼放得更亮些，关注这些和你利益息息相关的规划问题。其实，概括起来说，开发商手中的这张“小区规划”牌主要有三种出法：一是在仅获得一期开发权的情况下，把第二期甚至第三期的规划也“描绘”到售楼书中；二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究责任；三是约定特别轻的违约责任。
了解了这些最主要的出法，咱们来见招拆招。首先，要委托律师或其他专业机构查明小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，形成白纸黑字的条款；最后，约定较高的规划变更违约金比例，让开发商在想变更时得仔细掂量掂量，从而不敢轻易违约。
当然，上面讲的这些“规划”都是期房要考虑的问题，对于现房来说，你根本就没有考虑的余地，都盖好了，板上钉钉了，改不了了，就别费这个心了。
细化房型图
看仔细了啊，我要说的不是户型图，而是细化房型图。啥意思呢？就是说现在的房屋购销合同是由房管局统一印制的，一般附的第一页就是房屋的户型图，但是有这个户型图可不代表就能解决这个问题，一定要认真地看看这个图，将一切你和开发商口头议定的原则都写在上面。这其中，就包括以下的几个要点。
（1）注意朝向和房号，不要因为这个疏忽而让开发商有偷天换日的机会。
（2）标清所有的尺寸。这个尺寸就包括每间房的长宽高、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸等等，所有能细化成数字的，一定要标清楚，不给开发商留下偷工减料的机会。
（3）有特殊作用的房间一定要标明用途，如厨房、卫生间、阳台，这些要具体定位。其他需要有文字说明的地方也要尽量地详细写清楚。
其实，除了户型图之外，还必须要注意房屋内外的一些细节问题，只有这个时候都提前规定好了，后期才不会出现扯皮现象。这就包括比如使用的防盗门的品牌啊、玻璃的厚度啊、地板要什么品质的啊，以及公用的电梯费怎么要的啊，这些问题，前期想得越到位越好。
相信经过你的这么一番细化折腾，开发商要想在房屋建造上面做出“微调”是不太容易了，这就对了，只有这样，才能保障自己的权益嘛。
“会所”莫轻视
会所，听听，多洋气一词，这并不是一个法律概念，而是前几年从境外传进来的，专为小区业主建设的娱乐、健身设施的俗称，不是房产开发的必备设施。听着好听，但仔细想想，它就是披着一层洋外衣的本地货，而且后期能不能用，还是个未知数，因此，一定要将它重视起来，免得走进这个高档的陷阱。
我有个朋友小张，在某开发商售楼书中看到，小区内将建有15000平方米高档会所，有网球健身房、室内游泳池等各种设施，觉得真是个不世出的好楼盘，于是当场拍板买了房。
可搬进新房后，左等右等不见会所开工。直到大半年后，千呼万唤始出来的会所才破土动工。经过近一年的施工和装修，会所终于露出了“芳容”：面积不足4000平方米；游泳池只是一个25米长的标准池，游一次要花30多元，而小区附近的一家游泳馆只要花10元钱。这还不是最惨的。没过多久，开发商为了避免亏损，就把会所转卖了。当初憧憬的美好都落空了，小张觉得异常气愤，想去告开发商，但找来找去，找不到任何可以作为证据的东西，合同中对这个会所根本就没有明确规定。想一想，如果当初在买房时就在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等，日后开发商也不敢这么胆大妄为，买房的人也就不会这么被动了。
那在具体的操作中，为了避免做个冤大头，你就要在签订购房合同中的“会所条款”时，注意以下几点：首先，搞清楚会所归开发商所有还是归全体业主共有；其次，约定会所的服务功能、收费标准、是否对外经营等；再次，对会所整体及各部分的交付条件和时间要有具体约定；最后，约定开发商违反“会所条款”的违约责任，而且这个责任要从重，使得开发商不至于轻易地就毁约。
没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（一）
这是房屋销售代表的一个黄金法则，在他们的眼中、心中，只有你想不出来的问题，没有他们回答不了的问题。似乎你对于这个房子所有的担心都是没有什么意义的，这些个顾虑根本就不值得一提。你别不相信他们有这么大的能量，我下面就带领一堆销售代表来挡挡你提出的问题，看看谁更厉害。
1.期房能否按时交房
能否按时交房，是买了期房的人最最关心的一个大问题。当你一旦提出这个问题，就会有代表A、代表B、代表C一起涌上来告诉你，这根本就不能称之为问题，完全不用担心：
代表A最先出场了：您关心能否按时交房是太正常了，不过老实说，我们比您更关心这楼盘能不能按期交付，为什么呀，您购买的房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，第一期如果都不能按时交付，那谁敢买我们后面推出的二期、三期，我们这不是砸自己牌子吗？况且，我们在全国的各个大城市，上海、青岛、天津、大连等地都有项目，这么多年，从来都没有过延期交楼的记录，每次都是提前支付。所以这个交付时间，您肯定是不用担心的。
见您还是犹豫不决，代表B再加工，为您深入解释下：其实期房能不能按时交楼，最关键的是要看它的盖房资金能不能到位，其实说明白，就是这会儿能卖出多少，筹到多少钱。如果他筹不到钱，自然也就没法开工建了，交楼的时间就肯定会有问题。但是我们不一样，我们已经和银行签订了贷款协议，而且这房子卖得这么好，从开盘到现在，才短短的一个月，已经卖出了70％，资金上完全不是问题，没有理由延期交楼，您说是不是这个理儿？
如果说前两位都是感性地和您说这说那，代表C就直接用理性来说话了：“其实这个问题，您完全不必担心，您看啊，这个交楼的日子都是严格地写进合同里的，推迟一天都会承担相应的违约责任。哪个老板会去冒这个险呢？您放心好了，肯定没问题的，保证能按时交房给您。”
在这样严丝合缝，多角度、全方位的论述下，你是不是觉得他们说的应该都是对的，这个日期真的不成为问题，但事实上，还是有很多楼房的交房日期是延迟了的，但绝对没有一个销售代表会在卖楼的时候，说自己的楼盘可能会没法按时交了，除非他是傻子。
2.工程质量能不能保证
这个问题和交房时间一样，是购房人最最关心的问题，但同时，也是销售代表们准备最充分的问题，大家问得多了，他们就会准备出N套说辞来等着你。
代表A还是坚持自己的“样板”理论：您买的这个房子是一期工程，后续的要有二期、三期等等，土地都已经拿下来了。这一期就是个样板，要闯市场，打口碑的，如果质量上存在问题，那可就是砸了自家的牌子，后面的房子根本就没法卖了，现在做地产的老板们眼光远着呢，谁也不会犯这样的错误，都想着能长远发展呢，您说是不是。
代表B就是个绝对的向你交底的内行了：您提到房屋质量问题，想必您也是比较关注这块儿的，知道现在国内有些楼盘的质量是靠不住的，但您不知道其中的猫腻，我呢，了解一些，稍微透露给您一点儿。很多开发商的机制有问题，他们选择工程队的时候不够公平、公正，净搞暗箱操作，选择有交情的，有关系的，而不要选有实力的。这就埋下隐患了。而且现在的工程项目是采用承包制的，一级一级、一层一层，再转包下去，这中间为了要拿到更多的回扣，往往是谁家便宜用谁家，质量问题当然没法保证了。但是我们不一样。首先，我们的各个施工队是从50多家工程队中投标产生的，不会再出现转包的问题，而且所有的建筑原料都不会由施工队来购买，而是有统一的工程部门进行批量采购，质量上绝对没有问题。再者说，只要工地施工，就有我们的技术专家在现场监督，保证不会让这些施工队有偷工减料的机会，质量自然是绝对不会出问题的。
代表C再一次拿合同说事，似乎签了合同你就拥有了一副无懈可击的铠甲，无论遭遇什么都能保护你的周全：你看，这份房屋销售合同中都已经明确规定了，工程完工后，要由质检部门检验合格后才能交付使用的，您总该相信这么权威的检测吧。如果说真有什么质量问题，谁也承担不起责任不是，所以这个检验还是很严格，绝对可信的。再者，如果因为质量问题而不能按时交付或者返工，我们公司将要承担巨大的损失，老板也没这么傻不是？所以，一定会保证质量不出问题的，您就把心放肚子里，安心地买下这套房吧。
看看，是不是非常全面，让你找不出反驳的理由了。没错，这就是销售代表的战术，他们拍拍胸脯就能向你保证“一切都没有问题”。
没有回答不了的问题，只有不能回答的问题（二）
大多数房屋的销售代表都巧舌如簧，什么东西到了他们嘴里都是美好而光明的，这个你不服不行。但是从自己的角度来看，就算是合同签了，你也一定会有这样那样的问题，这是人们的普遍心理，一天没有住到房子里，一天就不踏实。特别是买了期房，更是终日如坐针毡，一抬腿就想到工地去看看。
于是，看吧看吧，看到尘土飞扬、砖瓦遍地的一片混乱，你的心肯定顿时就瓦凉瓦凉的了，这和那个光鲜无比的沙盘差了可是有十万八千里啊，情急之下，你肯定要去找销售理论。但是人家早就准备好了一箩筐的答案在等着你了——
现在工地正在紧锣密鼓的建设中，看起来感觉是不怎么好，换了我是你，看到这景象，心里也会有个大大的疙瘩。但是，你先别急，先坐下来喝口水，听我给你好好说说，说完了你就能想明白了。
（1）工地要施工，这些尘土、瓦片自然是避免不了的，没有这些东西，这房子怎么盖得起来啊，你肯定也见过不少次这种场面，不是吗？等到工程完工，你再来看看，肯定不是这样的嘛。
（2）你再想想，今天如果真有个现房给你墩这儿，你敢住吗？这才开工半年，这么一大片楼就盖完了，工期这么紧，这质量能保证吗？大家都知道，慢工出细活，只有稳扎稳打，一步一步好好盖，您说是吧。
（3）再退一步想想，如果说现在摆在你面前的就是咱合同中规定的那么美好的现房，它还能卖这个价吗？咱这个小区运用了外飘窗、彩铝、无烟灶台这些先进的设计，是别的小区根本就没有的，优势太明显了，你有眼光地提前定了它，不然等房子真的建成了，大家都发现它的好，一拥而至，就不是这个价了，对吧。所以说，你提前定下来是再正确不过的事了，现在要做的就是要等等，等等实际交房的日子，您肯定会看到百分之二百满意的楼的。”
你看，经过这些个狂轰乱炸，你是不是也觉得人家说得有道理，觉得自己的担心不是啥大问题了？你要是这么想，这销售的目的也就达到了。
上面，我费劲唇舌地讲了这么多，其实就是想给你展示一下那些舌灿莲花的销售代表们回答你问题的基本伎俩，这些话第一次听，你觉得挺对的，第二次，第三次听，可能觉得还行，听的次数再多了，可能就会发现些问题了。我之所以讲这些，就是希望你能多看几次，多听几次，对这些话做到免疫，能够不听从这些销售代表的蛊惑、摆布，真正自己冷静下来想问题，能这样的话，我上面这些问题就没白说了，这也就是我最大的功劳了。
04 用心去找，不信买不到便宜房子
现在的房子，涨声一片，那些开发商们恨不得自己的楼盘今儿卖5000，明儿就能卖6000，为了这个利润，他们可谓是求爷爷告奶奶，就盼着涨价。虽然说国家现在已经采取了一系列措施抑制房价，但这些开发商可不吃这套，上有政策，下有对策，不是？于是乎，房价还是没降下来，咱这小老百姓买房啊，还是个难事。但难归难，如果你掌握了一些黄金法则，还是能找到比较满意的相对便宜的房子的。别不信，听我仔细给你唠唠。
地毯式搜索，不信找不到
很多人一看现在房价整体都涨上去了，就放弃看房了，其实，这和断了自己买房的路有什么区别啊，你都不去看，如果正好楼盘降价什么的你都不知道，白白错过了有利时机。因此，要想找到便宜房子，第一法宝，就是要勤快，多跑路，多看看，说不定哪天运气上来了，就赶上个便宜的，赚大发了不是。
首先，不要太过于相信均价的鬼话。啥叫均价，懂不？就是说一个固定的区域内，所有在售楼房的平均价格。是平均，就不意味着所有的房子都这个价。人说北京现在四环内房子均价达到3万了，你能说四环内的所有房子都卖到3万，肯定不会啊。所以，这个时候你就要学学人家红军当年长征的劲儿，发扬不怕苦不怕累的精神，挨个楼盘地看，从南到北，从东到西，这么地毯式地搜索，难道还找不到合适的？
其次，调整一下你的搜索范围。还以上面说的四环为例子，四环内房屋均价过3万，紧挨着的四环边的四环外可不是这个价位，就隔着一条马路的事儿，你要是能够接受这一条马路的差距，那就好办了，在多出来的“四环边”这个圆环内，要找到一处便宜房子肯定较上一种要容易一些。当然，你要是非得讲究这个“内”，那没办法，你就整天在四环内遛吧，指不定哪天就碰上了呢。
把握时机，好房也能便宜买
前面我们讲砍价的时候就说了，要抓住有利时机，这会儿找房子也一样，找到了最佳的购买时机，价钱上肯定会让你有一个不小的惊喜。但这个惊喜是需要你有所准备的，第一要务就是要了解楼盘销售过程中，整体上的价格曲线是什么样子的？
别看开发商有A、B、C、D、E、F……等等十来家甚至几十家，但这些人都“规矩”得可以，从营销策略方面来说，几乎都是一样的心理。为什么这么说呢，因为几乎所有的楼盘都会采取低开高走的策略，无非就是下面的三大步骤：
第一阶段：价格低开
这一阶段，也就是楼盘刚刚开售的时候，因为建造的过程中，投入了大量的资金，开发商这个时候有可能会面临还银行贷款、其他方面需要大笔资金周转等不少问题，有着不小的资金缺口，所以，在定价的时候，都会比较谨慎，先低开卖点垫底，确保资金链安全再说。
第二阶段，价格谨慎拉高
这个阶段中，因为前期已经卖了一些垫底，资金缺口也补上了，不需要担心断链的问题，“不差钱”了，自然就要想着盈利了，因此，价格与前一阶段比起来，就是稳步上升啊。
第三阶段，惜售
这就已经进入最后一个阶段了，一般来说，价格会抬得很高，为什么呀，因为这个时候，房子没剩下多少套了，物以稀为贵，不贵才怪呢。就算是房子还剩下不少，那人家开发商今年卖够了，不想再卖了，就都存起来，外边留下那么几套做做样子。你要非赶着这个时候去“抄底”，可是大错特错了，底没抄着，抄着的有可能还是个天，不贵才不正常呢。
这么一分析三个阶段，你是不是已经找到最佳的买房时机了，没错，就是要在它刚上市，打算回笼资金的时候买，错过了这个有利时机，你就看着它涨吧。别说没有便宜房，是你自己没捞着这个馅儿饼。
稳、准、狠，不二法门
现在在售的房子就那么多，说不定，一不留神，卖没了，那怎么才能在千军万马的拥挤中，买到自己中意的便宜房呢，就一定要把握稳、准、狠的原则，只有具备了这些过硬的本领，你才不会在高高的房价面前低下自己的头颅，委曲求全。
1.心态要稳
稳，这是最最重要的，千万不要相信那些售楼小姐们说的“这是最后一套了”“你今儿不买，明儿肯定就没房了”这些个鬼话。前面我已经说了，中国现在不缺房，你一定要记住了。怕什么，你才是掏钱的，是大爷。这个楼盘就真卖没了，还有别的楼盘，急什么呀，别急，你一急，那些售楼小姐就蹬鼻子上脸地守着她的那个价格，绝对不会松口了。
2.下手要准
虽然说一些新的楼盘为了回笼资金之类的，前期价位还比较低一些，但并不是所有的楼盘都会这样，而且这些楼房并不会一直维持这样的低价，甚至可以说，维持这个较低价位的时间比较短，可能等你再思量思量的几天工夫，它就涨上去了。这是完全有可能的。因此，如果你看上了较低价位促销的新楼盘或者是旧楼盘，下手就一定要准，一定要快，别总是犹豫不决的。
我有个朋友老李，不对，应该说是小李，人家年纪不大，也就30多点。年初的时候准备要买房，看好了一处价格7000多的新开盘的楼房，但他当时犹豫不决，想来想去，还想等人家再降价，就没买，结果1个月之后，这个楼盘开始大涨价，先是突破8000，后来已经蹦到了9000多，才3个月的时间，涨了2000多。这个时候，他着急了，再去问问周围的楼盘，全涨上来了，再也没有年初时的低价，他后悔得肠子都青了，可是有用吗？没用，只能怪他自己不够火眼金睛，不够准。
3.砍价要狠
如果说，你已经差不多看好了一个楼盘，接下来最重要的任务就是砍价了。虽然说同一栋楼房，开发商标的是一个价钱，但总归会有人买得贵，有人买得便宜，这就只能归结为个人问题了，为啥你拿不到别人那么低的价钱，不要说他有背景，他有根子，那都扯淡，真有这些依靠的，也不会跟你挤在一块儿买房。人家能拿到比较低的价格，证明人家会砍价。这砍价的学问大了去了，你要把握一个最基本的原则就是狠，千万不要抹不开面子，讲什么情面，一定要狠狠地砍。这门高深的学问，我们下一节专门来研究一下。
05 该出手时就出手，砍价有讲究
有人说，买房成败的关键就要看你砍价的本领了。这话有一定的道理。你的本领越高强，能拿到的价钱就越低，如果有一些问题不太大的瑕疵，这么均衡一下，也还是很划算的。如果说你砍价的本领比较差，或是说根本就不会砍价，那可就要吃大亏了，销售代表不宰你这种人宰谁呀。曝一个内幕啊，同一个小区同一个户型同一个价位的房子，出售的价格很可能不一样，少则几千，多则几万，上几十万也不是没有的。
所以，要是你看好了一间房屋，千万别性急地冲上去就问人家多少钱，而是要先修炼好自己的本领，掌握砍价的黄金法则，有所准备后，再义无反顾地上前问吧。
何时砍价比如何砍价更重要
大家都知道打蛇要打七寸，这就是关键，同样，在房屋砍价时，也有必须要抓住的关键点，这个关键不在如何砍价，而在于砍价的时机，只要你把握对了时机，砍价的谈判就会取得事半功倍的效果。
1.市场不景气，房屋空置率高时
当房地产市场不景气时，房屋的空置率就会很高，甚至会高达50％～70％，这个时候，开发商就会心慌慌了，比例达到这么高，就算是实力再强大的开发商也会顶不住，也会绞尽脑汁、翻新花样地吸引业主，这个时候，你去砍价，自然就会有比较满意的结果了。（谈到这个房屋空置率，有些话就不能不说了。不久前，全国空置房高达6540万套的一个说法，引起了巨大的轰动，虽然很快，这个说法就被高调地证实是错误的，但是行内的人都知道，这个数到底有多大的水分，其实水分并不大，房屋空置率简直是太高了。就连央视的《经济半小时》栏目也曾宣称，说北京的卫星城入住率很低，有的楼房甚至40％没有入住。然而这个数字还算是保守的，在炒房团和开发商，以及其他势力的综合作用下，这个比率在某些地方要远远高于40％。为什么在有人没房子住的情况下，还会出现大规模的有房子没人住的事儿，这是一个亟待解决的问题。“中国的空置房可供2亿人居住”，这是一个引起纷争的焦点问题，也是楼市泡沫的体现。这些问题如果不解决，那谈什么保障老百姓基本住房，简直就是扯淡。）
2.抓住开发商急于占有市场的机会砍价
和其他所有的商品一样，一个新的楼房建成，和一个新产品上市是一样的，它都需要尽快地吸引消费者，占领市场，从而像那些类同的商品发起挑战。在这种时候，毫无疑问，最有效的吸引消费者的手段就是降低价格，比同类的商品拥有更便宜的价格，在这样的营销心态的指导下，开发商一般是以低价入市，来达到一定的市场占有率。这个时候，你就可以利用开发商急于占有市场的这个心态，来适当地敲一笔。
（然而，现在也有非常多的和这个现象相悖的开发商囤房的事儿。别以为囤了房，卖不出去会赔，这话不是绝对的，为什么这么说，我来给你说个相当典型的例子。开发商王某，这不能说真名啊，一是打击报复的事儿，二来是这类的事儿太多了，就用这不定的一个来代替全部好了。房子建好之后，开发商打算要开盘了，但是在正式开盘之前，他举行一个“内部认购会”，召集自己公司的员工，比较相好的炒房客，甚至从别的渠道弄来的一些“身份证复印件”，然后用这些人的名义来买房子，统统都是银行贷款。这就是囤房的第一步。关于这个贷款的时候，报给银行的交易价格，比事实上高了30％。举个例子，他这期想回收1000万的全部成本，报给银行贷款的房价就是1300万，这样，除去首付，银行要贷给他1300×0.8=1040万，然后把40万给相关的银行经手的人，最后到手的就是整整1000万。就这样，通过这个所谓的“内部认购”，开发商就已经把前期的所有投资都收回了，同时也把房子事实上卖不出去、价格下跌所有这些因素带来的风险转嫁给了银行。操作完这个步骤之后，他再开始打广告卖房，这时候，卖房得来的就是归还土地转让的费用，剩下的就全部都是利润了。这种情况下，他自然不会把价格降得很低，就是意思意思，让你觉得好像是便宜那么一点点，这就是事实。）
3.抓住开发商的困境砍价
这话听着不那么地道啊，有点儿趁人之危的意思，但其实，根本就不需要有这个顾虑，你想想，那些开发商在大把大把盈利的时候，考虑过大家对房价的承受和还贷的压力吗？所以，这个时候，他们因为房屋积压、资金周转不灵、银行催债等等问题陷入困境，最有效的方法就是降价出售房屋，加快资金周转了，当然，他不会大张旗鼓地宣扬说减价什么的，你只有具体砍价了才知道。如果这个时候都不砍价，那你就再也找不到更好的时机了，所以说，你也不必像个老学究一样，本着“人本为善”的精神，不去砍价了。你要是非这么假道学，不砍就不砍吧，只要你能接受就成。
4.抓住卖场的有利时机砍价
在房屋销售的大厅里，什么对于购房者来说是有利时机呢，自然是那些销售代表们已经疲劳作战，无力再全神戒备，与你进行车轮大战的时候；或者是他们今天还没有完成销售任务，急于赶任务限额的时候。一般情况下，从一天的角度来考虑，就是下午比较合适一些。上午，尤其是一大早的时候，这些销售代表们都信心满满，精力充沛，有很高的期望值，不太容易能讲得下来。
5.排除竞争对手后砍价
如果说你发现有好几个人和你看上了同一套房，都想买，你不妨先出个高价，吸引销售代表的注意，其他人看到这种情况，觉得没有你财大气粗，大部分时候就会被你吓走，放弃这套房了。这个时候，销售代表就会把希望都寄托在你身上了，你再稍微拖延一下，或者挑一些毛病出来，他们就只能收敛起趾高气昂的态度，乖乖地坐下来和你谈了，这种时候，一般都会有些收获。
所以，机不可失，时不再来，你要是能把握住一个有利的时机，对于你的砍价会有非常大的帮助，这就需要你多多了解这个行情，多看多听，这样才能找准绝佳的时机。
砍价砍到房产商的心窝窝上
一间房屋的硬伤在哪里？
聪明人都知道，就是房屋的建筑质量，更确切地说，是建筑的细节质量。因为，现在取得房屋销售资格的楼房，那都是经过国家质检部门检验的，不大可能会有大问题。所以，你能关注的就只有这种细节上的质量问题，只有死死地抓住它的这个硬伤，戳到开发商的软肋上，开发商为了不让你“大肆宣扬”，才会给你比较优惠的价格。是不是听着很过瘾了，但真正要靠这一点操作并不容易，需要你细心、耐心。
1.细心找出房屋的缺点
你一定要坚信，在目前的情况下，没有一个房子是百分之百完美的，都会有这样那样的瑕疵，首先，你需要好好地看看这个房子，从外到内，从上到下，从客厅、卧室到厨房、卫生间，所有能看的地方都仔仔细细地看看，只要你抱着吹毛求疵的态度，一定是能找到缺陷，比如说大的方面，整个楼盘有什么缺陷啊，户型设计上有什么不完美的地方啊，小的方面，这个装修做得比较粗糙啊（举例子，比如说颜色搭配不合理，地板有响声啊等等），房间的采光不是特别好啊，等等。
有些沉不住气的销售，这个时候脸色都会变了，看着他的脸色变坏，你就偷着乐吧，这房子便宜点能有戏。但是要记住，过犹不及，千万不要将这房子批评得一无是处，否则，人家会认为，你是故意挑刺去的，根本没有诚意买，反而会自己将前面的路堵死了。那怎么才能又挑出毛病，又让人家能接受呢，就需要你有耐心，有技巧了。
2.耐心、技巧齐上阵
这房子就好像是开发商的孩子一样，他自然不乐意见你将他的孩子批判得一无是处，那这时，你要是想挑出毛病，就要讲究技巧了。
首先就是要诚恳，一点一点地将房子的不足之处说出来，不要着急，不要和销售代表发脾气，更不要把销售代表当成你的下属或者仇人啥的看待，冲人家吼，要轻轻地，但是很有分量地指出，哪儿好，哪儿不好。然后你要露出很犹豫不决的神态，打个比方，这就好比是你喜欢一个男人，可是当那个男人要亲你的时候，你直接对上嘴肯定是不好的吧，要矜持、要委婉、要含情默默。了解到你有购房的诚意之后，销售代表就会针对你提出的这些“瑕疵”进行解释了，但是肯定的，如果你的毛病挑在点子上，他一定会底气不足。
然后这个时候，你再适时地加把火，说“这样的房子不值这个价格啦”之类的话开始压价。这个情况下，销售代表会在他的权限范围内做出让步，但这让步不会很大，他为了留住你这个客户，一般会上去找业务主管来和你接着谈。或者说有更狡猾一些的，会假装说上去找领导，然后悄悄躲在一边看你的反映。所以，这个时候，你千万要稳住了，别着急，不要说不买了，也不要表现出满腹需求一脸期待的样子，要摆正好心态，反正钱还在自己口袋里，事情总会有转机的。一般，业务主管下来之后，就会给你一个再稍微低一些的价位，你可以权衡一下，当然，别着急定下来，最起码看完我下面讲的，再找找有没有别的可以砍价的方法，最后再综合一下，定一个自己认为比价满意的价位。
不动“色”一样能搞定售楼小姐
很多时候，你去买房，问价，都能见这些个售楼小姐们捧着个计算器，口里念念有词的，给你算啊算的，其实，你不要被她忽悠了，她给你算价格的时候，是按照你选择的付款方式计算所购房屋的实际价格。如果正好赶上了房展会啊，大促销啊，开盘惊喜价啊，可能就会有些让利。这个时候，你一定要稳住，千万不要以为自己逮了个便宜，一定要多留一个心眼，要耳听六路，眼观八方，虽不是妖，也得有精的本领。毕竟房子钱是血汗钱，咱都不容易，能抠一分就要抠一分。所以在这个时候，你就多个心眼，多懂点，就能省下一大笔的开销，绝对是划算的。
你多个心眼要观察的第一点就是其他成交者的价格。
怎么做到这一点，很简单啊，热情点儿，和边上一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻居呢。一来一往中，就能探出别人的价格了，记住了啊，对于开发商来说，能和别人成的价格就一定也能和你成。开发商是找你拿钱的，你才是爷对不对，别太委曲求全了，什么都不敢讲，那不憋屈死啊。
要观察的第二点就是房屋的降价空间。举个例子，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。这个时候别太欣喜，别太发狂，想想，为什么会打折，再过两天还会打吗？虽然说你没长后眼，不可能看到那么远，但你选择两天后再来看一下啊，别相信售楼小姐说的“两天后这房子肯定就没了”这种鬼话，这话的可信度太低了。但你要记住，第二次看的时候，一定要另外找一个售楼小姐，别非可着这一个人问，否则，她认出你来，就算是价位比两天前低了，她也绝对会告诉你说没底之类的，毕竟你给的钱多，她挣的就多啊，谁不乐意多拿呀。
要观察的第三点就是要看穿熟人介绍的花招。
有时候，开发商会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外获九九、九八之类什么的折扣，这种折扣别轻易相信，因为这种折扣，基本上你按照我上面说的这些方法，是绝对可以拿到的，甚至还会更低。再次，想想，通过熟人介绍，这熟人说不定还会有提成呢，这提成从哪儿来，羊毛出在羊身上，自然只能从你的房款中来了。当然，如果说你用尽了方法，开发商都不同意降价，这个时候，你再去找旧业主介绍也不是难事，他能收益啊，就现在的行情，最起码能免个半年、一年的物业费，只是填个名字的事儿，谁不乐意啊，所以，别担心找不到。那怎么找呢，告诉你个好方法啊，就是在排队看房的时候，要多认识身边的人，说不定这其中就有哪个是旧业主，要再买套房的呢？
这要观察的最后一点就是要看清额外折扣了。
有一些售楼广告或者是现场的售楼小姐，都会宣传说，如果你怎么怎么样，比如说前50名定购啊，马上付定金啊什么的，就能获得一个额外的折扣，你可千万别相信这种虚招儿。因为现在的一些楼盘会采取提高价格，再增大折扣的做法。这恰恰迎合了中国人爱占小便宜的心理，其实，你是吃大亏了。如果说你在不了解这个楼盘的历史价格的情况下，单纯地因为个额外折扣就买了，那这冤大头就非你莫属了。
当然，我前面说的都是“售楼小姐”，没问题，这些原则，对于“售楼先生”们也一样适用，没什么区别。关键一点记住了，中国不缺房子，就缺买房的人。不要被“你不买马上就卖光了”“这就是最后一套了”这种话忽悠了，要坚信，房子是有的，挑到满意的才是王道，不要被人家一忽悠就急急忙忙地买了，否则，就坐等后悔吧。
孔子2000年前就知道怎么最低价买房子
这砍价的方式有各种各样，所谓“不管白猫、黑猫，抓住老鼠就是好猫”，砍价也一样，关键是能切实把价格砍下去，砍的过程中用的是A方法，还是B方法，那都不要紧，也没人追究这个，最后自己少掏钱才是王道。关于怎么砍价，我们的儒学大师孔子在2000年前就给出了切实可行的办法。
第一招：学会隐藏
Tips：孔子在还是一介平民的时候，虽然很盼望着能当官，但他却会将这个愿望深深地藏在心底，面子上还要做出一副无所谓的样子。
所谓隐藏，就是把你强烈的购买欲望隐藏起来，不要对楼盘、物业以及周边环境等表达出你的好感，最好是流露出漫不经心的态度，对方摸不清你的想法，自然会竭尽全力地拉拢你。在这时候，你可告知销售人员你已经看中其他楼盘并已经付了定金，但是妻子（或者其他能对买房起到关键作用的家人）对此处也很感兴趣，所以要多考虑一下，一定要表现出处在两难之中、难以决断的样子。销售人员估计会把自家优势一一列出要你比较，你这时就可以提出能不能便宜点，补偿已经付给别家楼盘的订金，很多时候都会有门儿。
第二招：学会表现
Tips：一旦有人赏识，孔子就会把自己的理想、抱负统统都展现出来，带领人们去想象他想构建的社会秩序。
这里的表现和刚才的隐藏刚好相反。就是要把你强烈的购买欲望表现出来。你可告知销售人员准备一次性付款，但是要对方给出最优惠的价格。可以表明你随身携带了多少多少钱，只要价格合适立马交订金。如果对方犹豫不决，你什么也不要再说，掉头就走，这时候，销售肯定会急，担心失去你这样一个有强烈购买欲的客户，于是就会拉拢你进一步谈判，这样主动权就在你手里了。
第三招：适当地“哭穷”
Tips：这点想必你有点印象吧，孔子他老人家会在收不到学费的时候哭穷。
表明自己工薪阶层的身份，并以其他楼盘的价格作比较，要求再降价。或是表明家中资金在外地或国外，或者干脆说资金在股票基金上积压，可使用资金有限，购房款已经超出了预算，需要分期慢慢支付，若是价格合适可先向父母朋友筹借，一次性付清，但要有更多的优惠。一般销售人员都希望客户能利落地一次性付清房款，势必想方设法帮你争取优惠。实在不行，你可以说物业管理费用太高，若不能在房价上优惠，可否送物业管理费等。
第四招：尽可能地“攀交情”
Tips：孔圣人为了实现自己的理想，也会时不时地和各国的国君拉拢拉拢关系，攀攀交情。
利用自己的人脉，尽可能地和开发商“攀亲戚”，现在这个社会，朋友多了好办事，谁也保不齐有用上谁的时候，稍微沾上点边就有可能争取到内部价，别不好意思，人情记下便是，省钱省的都是自己的钱。实在攀不上，也要和销售人员打成一片，相信我，这会对你有好处的。
用流氓精神砍死一手房
流氓精神是啥，知道不？那就是不折不挠、坚持不懈、无耻至极。这种原则用在房屋砍价上，那是再合适不过了。
砍价，既要有颠倒黑白的本事，这本是不仅仅是当官的必修课，咱们小老百姓偶尔也用得上。另外还要有求真求实的精神，这不仅仅是干革命的必备品质，我们不能让房子革了小命，我们要为房子而革命。至于革谁的命，您自己定夺。
1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭，就是把驴子说成马
这么一来，你看一个房子，售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可以说车辆噪音和废气简直太恐怖啦，事实如此嘛。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高，考不上重点大学，怎么更好地建设四化。
售楼员说你看楼下就是超市、商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身也没几步的事儿，一般人会喜形于色地说，是啊，真不错。你不能这么说，心里就是真这么想也不能这么说，你得说哎呀，妈呀，这熙来攘往的，人流量都赶上老天桥了，比北京地铁人还多，太干扰我的小资生活了。
遇到你这样的人，售楼员估计就直接晕倒了，绝对正宗的流氓精神。
2.在成本上求真求实
这个楼盘从拿地到进行销售，具体成本是多少你想过没？关于这个，可能普通老百姓是不清楚的，也算不出来。但是如果，你是在看完我这本书前面的内容之后去选房，你就对房地产开发成本构成有了一定的了解了，哪怕只是皮毛，你便可以与对方辩论，什么西瓜理论啊都能用上。具体怎么个辩论法，就是要去假求真！挑出开发商成本或利润中的虚假、偏高的地方，迫使其降价。如果你实在算不出来，那就只有一个办法了，就是说他，你这价儿太高了，他具体给你说，怎么个不高法，你就甭搭理他，晾着他。
3.迂回战术
每一年，或者每一个楼盘，每一个售楼员都有一定的任务和销售权。你的确是看中了，多次去看房了，但是你就是不付钱，就是不签合同。看谁急？肯定是她急。我这么多年，一直就怀疑中国买房子的人是看不清事实的，总以为房子是需要去抢的，总以为房子价格是死的。就像大多数人认为书店里卖的书，后面的定价是童叟无欺的。不要被房子牵着鼻子走，你要采取拖延战术，一会儿说买，而且可以带着现金过去，但是突然你提一个缺陷出来，再说回去和家人商量下。然后再来一次，说这次定了，看合同，结果你再说没带钱，下次吧。售楼员就算心里把你亲人都问候个遍，表面上还是会客客气气的，道理不言自明，她比谁都更期待再见到你。
4.索取馈赠
多数开发商都说绝对不降价，但是你可以索取一些东西，比如：一年的物业管理费、停车费、有线电视费甚至要电脑、要空调。但凡你觉得能搭边的就要要看，只要给你点，就比不给强。
很多朋友问我怎么只讲买房子，不说黑幕，大爷们，黑幕这东西，我给你一条条列出来，你不也不信吗？在我东一榔头西一棒槌的小事例中，您自己悟出来不是更深刻吗？我慢慢来，尽可能详细并通俗易懂地和大伙分享，最好是咱们再交流下，互相学习互相进步，所谓教学相长嘛！
我之前说的，都是实用的，实战的，没准你前一分钟看了，后一分钟就能用上。