房地产是中国经济的支柱产业，这一点否认也没有用。那么，房价是否过高？如果高的话如何破解？
一、房子是全社会的投资品
国家统计局公布的数据显示，2009年国内生产总值为33.5万亿元，同比增长8.7%。全年房地产开发投资3.6万亿元，增长16.1%；施工面积与新开工面积分别为32亿平方米和11.5亿平方米，增长均超12%；竣工面积7亿平方米，增长5.5%；商品房销售面积9.3亿平方米，增长42.1%；销售额4.4万亿元，劲增75.5%。
与此同时，大中城市的二手房也迎来井喷，由于产业链极长，据不完全统计房地产带动上下游50多个行业，即使买的是二手房也总要简单装修一下、添些家具、换个窗帘。
房地产虽然被排除在“十大振兴产业”之外，却无疑是中国保八的首要功臣，是当之无愧的“无冕之王”。如果说上面的数字有点冷，那么普通百姓的切身感受真实得多。开盘前连夜排号，卖方坐地涨价，办二手房交易手续不得不雇人排队……
由于中国已成世界经济复苏的发动机，而中国经济又与房地产业的走势息息相关，所以中国的房价已经是世界性议题，每天都有不计其数的文字讨论它。
房地产业成为中国经济的无冕之王就是因为它兼具投资与消费两种功能。而以国务院发展研究中心金融所所长夏斌为代表的经济学家们却着力强调：房地产一定要以消费属性为主导。按中国人的语言习惯，“以消费属性为主导”实质上是给投资属性判了“死缓”。官方认为投机性购房推高了房价，而投资与投机又难以区别。于是，本着“宁可错杀不可放过”的原则，抑投资扬消费。花100万元的买的房子，建筑成本最多50万元，若按50年折旧，则每年“消费”的金额恒为一万元。如经济学家樊钢的预测，中国经济还可平稳增长30年，每年GDP增速保持在8%，则房价在中长期与经济同步是合理且偏保守的。其间，有的年份房价可能涨了20%，有的年份则降了20%。以年均上涨5%计算，头十年的投资收益是116万元。也就是说，每年获取的投资收益约为房屋折旧的12倍！可见，房产的消费与投资属性是天然的，不会以任何官员或专家的意志为转移。同样，中国是学“德国模式”，还是“美国模式”也不是拍脑袋定的。德国根据自身的经济发展阶段，从宪法定位为“高福利国家”，住房与医疗、教育一样是政府有义务保障的。德国现有3800万户人口，住房却超过4000万套，人均居住面积41平方米；生育率只有1.4%，预计到2050年人口将从8200万减至7000万，且半数人口超过50岁。近十年来，德国物价上涨始终领先房价一个百分点。也就是说，房价在以每年1%的速度缩水。脱离经济发展水平和人口结构，看人家房价不涨就说要学德国，过分天真了！德国的情况不仅是中国无法仿效的，而且是深刻社会问题造成的“亚健康”状态，凭什么成为中国的学习榜样？至于仅有500万人口的，人均年收入近6万美元的“城市国家”新加坡，更不应当拿来和中国比。
在吃不饱的年代，人们多赚的每分钱都别无选择地用来购买食品。在营养过剩的时代，财富或快或慢地积累起来，其中相当一部分有变为不动产沉淀下来的需要。一句话，不动产是全社会的投资品。世界上几乎所有的国家，除了军事基地和公用设施，每一寸土地都是属于私人的，而中国人想要拥有不动产只有购买每年500万套的商品房。
依旧有人高喊：“中国经济靠砖头瓦块儿没出息！”但中国就是有数以亿计的住房要盖。目前2.2亿户城镇民居还有6000万户没有“成套”住房（水、电齐全，带独立厨卫的才算“成套”）。未来还有上亿户人口要城市化，现有城市人口也要改善居住条件……中国的房地产最少还将高速发展二十年，这就是一个足以让全世界人垂涎的大蛋糕，自己不好好做、好好吃，反而讨论“干什么有出息”，真是空谈误国。
不管别国的情况如何，在中国的国情下房地产必然是牵一发而动全身的支柱性产业。中国首先要保证的是就业，否则会饿死人的；第二，不能保证人人买得起有产权的商品房，但要保证有房住，租房是不会死人的。
我们也要从别国的房地产泡沫中吸取教训，而只要用好金融工具就可无忧。比如将一套房首付提至四成、二套提到六成，就可大幅降低房价被暴炒的风险，同时也降低了购房者和银行的风险。再比如，我们永远不要像美国那样从房贷衍生出复杂的金融产品，将泡沫放大、扩散到全球的整个经济体。
二、决定房价的根本因素
关于房价走高的原因有三个流行的说法：投机炒作、开发商暴利和地价攀升。
但年交易额达4.4万亿元的盘子不是炒房者能撬动的，这是其一；周期长，变现不方便，加息、物业税等政策风险大这是其二。从局部看确实有“炒房团”买下大片楼盘造成价格暴涨的事例，但从全局来看炒房者是“被投机”的，他们只是在赌房价会升，并不具备造成上涨的能量，而且无法阻止下跌，充其量也就是助涨杀跌而已。真正左右房价走势的是千万普通市民。
开发商的暴利是市场给的，每平方米3000元的楼面地价、原本打算开盘卖1万元，但购房者打破头地排队，一期1.5万元开盘销售一空，转眼被炒到2万元。谁做开发商还会以1.5万元做二期的开盘价？2.5万元就很客气了——开发商也是“被暴利”的。
最后，以“招、拍、挂”导致价格大涨为由责难政府也冤，拍卖底价10亿元，竞拍几十轮，以30亿元成交，怨谁？纠结半天三个“责任人”却原来都是被动的，看来房价上涨另有原因。
首先，房价是与收入水平相关的。暂时的、局部的背离可能发生，但总体上是收入决定了房价。马克思早已说过，工资就是劳动力的成本。通俗地说，工资是用来维持生活的，而且不会有多少富余。
所以，一个时期的房价是与工资水平互动的。一个地区经济发达了，工资水平提高了，那个地区的房价自然水涨船高。
其次，可用更普适的经济规律解释房价的形成机制。任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种，或者两种、三种的组合。第一种是普通商品的定价方式，如大白菜，它的价格随供求关系变化在成本上下波动；第二类是投资品的定价方式，最典型的是股票，它的价格完全取决于对未来的预期。如果确信明天能涨到20元，人们会毫不犹豫地买进一只一文不值的垃圾股，只要扣除手续费还有钱赚；第三类是“人生必需品”的定价，这些商品或服务不仅人人必备，而且愿倾其所有获得尽可能大的满足，如被称为“新三座大山”的教育、医疗和住房。试想，如果负担得起，谁不愿意让自己的孩子受最好的教育呢？如果负担得起，谁不愿意让自已尽可能健康长寿呢？只要能负担得起，人就会选择适宜的地方居住，还会购买尽可能大的居住面积。如果北京二环边上的别墅只卖10万元一套，谁会到五环以外买个“小户型”呢？
就第一类物品而言，买家的“对手”是大自然，因为定价的根本依据是生产成本，而生产成本是由自然规律决定的，白糖就是比玉米面贵；就第二类物品而言，投资者面对的是命运；就第三类物品而言，买家的“对头”就是同类。潜在购房者的“敌人”就是那些和他一样整天喊买不起房子的人们（而非开发商）。
三、高房价有无破解方法
认为房价永远只涨不跌的是傻子，预言楼市马上崩盘的是疯子。
关于楼市崩盘的预言已经流行好多年了，温和的说要跌30%，激进的说会跌80%，听起来“解气”却经不起推敲。崩盘论者只说房价高所以必然崩，却从不给出哪怕最粗略的崩盘“流程”。也就是说，怎么个崩法？如果房地产崩盘，以下几个环节是必不可少的。第一，房价超过百姓承受能力，成交量暴跌；第二，开发商资金链吃紧开始抛售，降价促销渐成风潮；第三，百姓买涨不买落，越跌越不买；第四，开发商成批倒闭，房子像“大白菜一样便宜”可还是没有人买，房价跌向无底深渊……任何一个环节被打断，“崩盘”就不可能成立。
先看第一个环节。最主要的依据就是房价收入比。以北京为例，2009年家庭平均年收入为11.3万元；同期四环以内期房均价为17478元/平方米；平均单套面积为113平方米；按照上面的数据，可以算出房价与家庭收入的比值为17.5.这个比值无疑是有参考价值的，但按平均数计算的弊端也极为明显。既然社会两极分化趋势已成共识（且不说是否合理），那么，在北京收入最低的三分之一家庭可能不吃不喝30年也买不起房子。而收入最高的那三分之一家庭用五六年的收入就可以买套房子（这个比值与发达国家“合理”的数值相等）。而北京、上海、广州、深圳半数以上的高端物业由全国、全世界的富人购买，谁能统计他们的房价收入比呢？有三分之一的高薪阶层支撑，有全中国、全世界的“外援”，按平均数计算出来的房价收入比不能成为崩盘的必要条件。当然，两极分化提醒政府调整收入分配并且加大保障房供给。
第二个环节最脆弱。2009年商品房销售面积9.3亿平方米、竣工面积7亿平方米，开发商库存减少了2.3亿平方米，降幅超过20%；全年开发总投资3.6万亿元，融资及销售回款合计10.1万亿元，也就是说，开发商手里的现金增加了6.5万亿元！金融危机曾让多数开发商措手不及，个别激进者的确到了崩溃的边缘，故有潘石屹的“百日巨变论”。但为应对危机的政策措施救了开发商。如今，扛过危机的开发商已经吸取了教训，预期稍一偏空就会降低施工进度、延缓向建筑承包方支付款项，推迟开盘，停止参与“招拍挂”……也就是一手握紧现金，另一手控制可售商品房的供应。坐拥百亿现金的大地产商不下几十家，“主营”与“兼营”房地产的央企有94家，如果哪个民营开发商真的撑不住了，可以选择与大佬“项目合作”渡过难关，或干脆将项目卖给央企也胜于在市场上抛售。总之，开发商库存减少、现金大增，最困难的时刻已经过去，加之“金主”环伺，指望“体弱”的开发商抛盘自救是不现实的。
第三个环节，也就是百姓的观望心理倒是可能暂时导致房市“量价齐跌”。但2008年下半年至2009年上半年间的观察者得到了什么？是更高的房价，难不成他们还会被同一块石头绊倒两次？再说，如果观望成风，第一个坐不住的恐怕就是各级政府。文件说得明白，要“防止房价过快上涨”，但不能让房价过快下跌。如果真是这样的话，到时想必各种救市政策和言论又要纷至沓来。
第四个环节，房子有实用价值、有刚性需求，这点与股票根本不同。人性决定了他们会在承受范围内尽力争取最好的居住条件。假如一对白领夫妇未来30年的预期收入是600万元，他们不会只用30万元买个蜗居，花200万元是较合适的。剩下的问题是200万元能买到住房的大小和位置。如果北京CBD100平方米的公寓能降到200万元以内，买者会很多，不等跌到180万元就已经买光了。好比一只现价10元的股票，跌到9元就会有无数资金抄底，何言崩盘？
房价的确不低，但现实情况下四个环节个个都难成立，崩盘路径不通。
崩盘论获得广泛支持的原因是许多“望房兴叹”者希望房价暴跌，原来买不起的变为买得起，原来买小房子的钱可以买大房子，原来买北京五环外的钱可以买三环边……总之是希望自己的境遇由于楼市崩盘而改善。真会是这样吗？大家都知道事物是普遍联系着的，崩盘怎么可能是独立事件？2009年房地产开发投资3.6万亿元，销售4.4万亿元，政府卖地收入1.5万亿元，与房地产相关的行业有50多个。粗算下来，房地产崩盘将牵动15万亿元。2009年我们的GDP为30万亿元，没有了这15万亿元中国经济会安然无恙吗？多少企业会倒掉，银行出现多少坏账，多少人要失业！认为楼市可以“单独崩盘”，360行中的其他359行仍然兴旺，打工族就业无忧、薪资丰厚，可用原价的两三成买到称心如意的房子……是不是过于天真烂漫了？
最能哗众取宠者也不敢预言中国经济会在2012年崩盘，那么预言楼市在近一两年内崩掉也是不现实的。现行房地产的确存在制度性缺陷，也的确到了不解决不行的地步。一是“土地财政”，二是招拍挂制度。物业税早已提上议事日程，估计对商业地产的物业税很快就会在部分城市实行，但老百姓真正关心的住宅物业税却仍然没有清楚的路线图。
首先，应明确住宅物业税新老划断的原则，也就是“老房老办法，新房新办法”，不仅合理还大大减少推行的阻力。目前居民手里的产权房来源千差万别，以北京为例，国家机关、部委、军队的老同志可能是无偿取得；现任公职人员可能以远低于市场的价格取得；普通的国营企事业单位人员可能是房改房；还有两限房、经济适用房；另外，老城区回迁居民也会以低价取得；只有房奴是从市场高价购得。北京地税当然不能进军队大院里评估收税，也不能去“骚扰”中直机关和部委领导。老城区的回迁户的房产都位于黄金地段，价值动辄百万、千万，但户主收入不高，许多人还需吃低保，高额物业税是绝对缴纳不起的……最后，就只剩下“房奴”！问题是他们购房不仅没有享受到任何优惠，反面承担了“天价”的土地成本（招拍挂），房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税、所得税及其他名目繁多的各种收费。他们两代人的收入才凑出首付，几个“劳力”的收入支撑月供，还要成为物业税唯一的承受者。平抑房价重要原因是有人抱怨买不起房，但“房奴”却是没有退路的。低价得房者、免费住好房的不缴物业税，已经负担重重重税的高价买房者还要税上加税，这样明显不公平。
在明确新老划断原则之后，可以把住宅物业税的征收与土地招拍挂改革结合起来。变“招拍挂”为“建筑招标”将彻底切断开发商暴利之源。比如一块规划建筑面积10万平米的土地，政府拍卖底价为3亿元，楼面地价3000元。按现行“招拍挂”操作，成交价将轻松突破10亿元，楼面价达到1万元，最终零售价可能高达2万元。如果采用建筑招标，让开发商报造价，你报3000元/每平方米、他报2500元/每平方米，在保证质量的条件下报价低者（2500元/平方米）中标。同时，购房者直接到土地部门办理“土地使用权”手续，成为相应土地70年的合法使用者。这样，房屋成本只有5500元。其中每平方米3000元的土地使用费可以分70年支付，还可以根据物业涨落合理浮动，税款由为购者提供住房按揭的银行定期扣除。通俗地说，就是给“月供”增肥。对于全额购房者，也由银行审查资信开立个人专门账户，以“月供”形式纳税。这样，住宅物业税问题就基本解决了。
以上方法以工程招标解除开发商暴利，以物业税替代当下寅吃卯粮的“土地财政”，房屋的成本也大大地降低了。
不能说房价永远不降，但是若以二三十年为尺度，房价的升值空间会高于股票，而风险会更低！所以，只要不是在最疯狂的时候下单，只要量力而行，房产是一项低风险、高收益的投资。与股票、黄金、古董、邮票等一切投资品不同，房屋本身有巨大的使用价值。自住可提高生活品质，出租将取得租金收入。假如今天北京CBD小户型的租金相当于一个白领半个月的工资。30年后，这套房的租金仍将相当于那时白领半个月的工资。对于已经退休了的你，这笔钱也许有大用。
对于房产投资我们可以借鉴香港人的普遍做法。年青时，攒够一套小房子的首付后，只要不是在过热时期，就出手。房子小、区位差都不是首要的考虑因素。中年时，可视个人经济实力增长的情况卖掉小房换大房。这样，在享受越来越好的住房，提高生活质量的同时，家庭财富也一点点地沉淀了下来。
四、娜拉出走之后
2010年6月，“楼市新政”历时一个半月之际，恒大、万科、绿地们相继降价，统计数据显示，5月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，处于横盘待跌状态。北京、上海等前期涨幅过快的一线城市观望气氛更浓，交易极度清淡。在非完全市场经济的中国，行政手段是无所不能的。但“娜拉出走之后”情况更复杂，既不能让房价重拾升势，也不能让它失控跌入深渊。令人不安的是此轮调控政策虽然成效显著，却难免有些急功近利。
打压房价的第一功臣是抑制“不合理”需求，包括限贷、限购等措施。但是在流动性过剩，钢材、水泥等建材产能过剩，农村富余劳动力数以亿计的情况下，供给（以开、竣工面积衡量）完全取决于开发商的预期。另外，人总是要住房子的（哪怕是租住），需求只能被延迟，无法被压缩。供给弹性极大、中长期需求近于刚性，这是房地产市场不可忽视的重要特征。假如炒房、超前消费等“不合理需求”被压制后总需求下降20%，那么供给可能会下降40%，供需矛盾反趋于恶化。大力推动保障房建设是解决问题的关键。另外，由于地方政府已负债累累，“土地财政”又指不上，引入民营资本投入保障房的可操作细则应加紧推出。
打压房价的第二招是逼空开发商资金链，收紧信贷、停止资本市场再融资、提高项目自有资金比例，全部指向“钱袋子”，目的是逼开发商降价抛售。果不出众人所料，开发商降价的积极性与手头的现金呈现反比。但健康的市场应当是供需平衡而且稳定的。将恐慌性抛盘当做可持续的“供给”，犹如守株待兔。不可能每天都有开发商奉献出囤着的现房。开发商越是狼狈，越是会用抛售回笼的资金偿还债务，而不是投入前途未卜的新项目！2008年年初大蒜跌破0.2元/公斤，多少蒜农含泪出售，多少商贩血本无归，结果是2009年种植面积大幅缩水。2010年“蒜你狠”的根子在2008年的“降价潮”中已经种下了。逼开发商抛盘，在年底前完成下跌30%的调控目标，恐怕有异曲同工之效。如果2012年出现“楼荒”，则此轮调控就会前功尽弃。收紧开发商银根的措施应当逐步“退出”。
至于曾被寄予厚望的“房产税”还是保持引而不发的状态为好。威慑可以，实效可疑，于法、于情、于理都经不起推敲。说它实效可疑是因为炒房客持有房产时间往往在一年之内，每年千分之几的税率无关痛痒。他们可以在今天斩仓、持有现金，一旦房价探底成功，又会卷土重来。比如，某炒房客高位买入十套房，形势不明朗时以八折抛售五套。只要房价不反弹，套现的那部分资金购买力就不会下降，随时可以买回五套房。所以，真正在长达70年的时间里负担此项税费的是自住的业主。房产的保有类税种（不论冠以物业税还是房产税之名）收上来后的去处不外有三个：一是行政开支，用于有关部门养人、养车、招待、出国考察，这部分被“消费”掉的资金是业主的“沉没成本”；二是补贴保障性住房（经适房、公租房等），算是财富的再分配；三是用于修桥补路，完善基础设施和教育、医疗体系，改善社会治安等。严格来讲，只有第三部分使物业保值、增值的资金是名副其实的物业税（或房产税）。根据“谁投资谁受益、谁受益谁投资”的原则，保有税带来的物业增值应当归业主所有。但业主只有70年使用权，在几代人连续缴纳房产税之后却要对自家的房子说“拜拜”了，投资收益无从谈起。可见，产权归属与物业税并非是不相干的。如果大面积开征房产税，三五十年后，房产升值数倍，业主会要求永久产权以享受自己的“投资收益”。所以，在房产税问题上应本着“不求急功、不计小利”的原则，在情、法、理上做到无懈可击。
没有远虑必有近忧，调控房价时应当想到“娜拉走后会怎样”，并尽早拿出对策。这个问题在不同时代，不同层面都有不同的意义。鲁迅说，娜拉出走以后，要么堕落，要么回来；顾准问的是革命成功后，如何实现革命追求的民主目标，房价降三成，“安得广厦千万间”？
总之，一线城市房价的确上涨过快，投机气氛浓厚。但高房价在20年内无解！因为按目前的投资和建设力度，按地方政府出让土地的速度，每年竣工的商品房只能满足两成的需求。只要坚持市场经济，这点房子就归收入最高的两成人所有。计划经济时代的福利分房也只惠及了民众中的一小部分，只有市场经济能解决住房问题，方式就是让盖房子者有利可图。当今全国每年竣工的商品房只有500万套，可有人偏要闭着眼睛说“供大于求”。还是那个例子，今年大蒜贵了，明年种植面积就会大幅增加。如果用行政手段打击炒蒜客，硬把价格压下来，价格信号会被扭曲，蒜农的预期就会变得模糊，种植面积得不到应有的扩大，蒜价怎么可能降下来？