第一节相关概念界定
研究框架的选择是进行研究工作的前提。本书研究的初衷是出于对资产证券化方式是否为我国房地产金融风险防范之道的审视。由于引入资产证券化方式是否有效取决于我国房地产金融风险生成的特殊性，本文的核心论题实质是房地产金融风险的生成机理。因而本文选取的研究框架是房地产金融风险生成机制的分析框架。
本章主要作为全书的理论基础而存在，为使研究框架更加准确具体，首先必须要解决两类问题：一是基本概念的界定：即对全文涉及的相关概念，如房地产业、房地产金融与房地产金融模式、风险与金融风险进行内涵界定。二是理论渊源的梳理：包括金融风险的基础理论与房地产金融风险的生成理论。在此基础上，提出本文的具体研究框架。
2.1.1房地产业及其特殊性
研究房地产业问题，我们首先要厘清的概念是房地产，进而才能理解房地产业及其特殊性，确定本文研究所涉及的主体对象。
一，房地产
界定概念，首先碰到的就是称呼问题。从国内外研究看，对“房地产”的称呼并不相同。在国内，主要有“房地产”与“不动产”两类译法，源于对国外三种不同称谓“real estate”、“real property”与“immovables”的理解。追本穷源，对“房地产”称谓的不同，更多体现为法学角度的区别。
首先，“real estate”、“real property”属于普通法法系的说法，“real”一词来自拉丁语中的“rex—regis”，意为“国王”，在领主制封建社会下，“普天之下，莫非王土”，所有的土地都是国王的财产，所以“real estate”最原始的意思是王室领土。普通法法系使用“房地产”（“real estate”或“real property”），实质在于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体的。而“不动产（immovables）”则属于民法法系，与“动产（movable）”相对应，强调标的物位置固定、不可移动的特性，其外延要比“房地产”大，举例来说，在我国《物权法》中，不动产不仅包括土地和房屋，还包括船舶、飞机、机动车等价值昂贵的财产。
其次，在“real estate”、“real property”两词中，最早出现的是“real estate”，它始于1666年，在普通法法系国家法典中被明确界定为“土地及其永续性附着物（如建筑物），尤指静止的、固定于某地的资产”。此后，人们试图在技术层面上，明确区分土地与其附着物、房地产所有权与房地产，另立了“real property”一词，指土地和人工努力所产生的土地改进（如房屋或建造其上的设施），以及相关的一揽子权益。
综上所述，“房地产”与“不动产”等不同称谓反映了普通法法系与民法法系的差异，英美法系国家惯用“real estate”和“real property”，而法德等大陆法系国家则使用“immovables”；广义地讲，就房屋、屋基地以及附属土地等房地产实体而言，三者表述的是同一事物。本文沿袭国内习惯，使用“房地产”一词。同时，限于篇幅和基于住房在房地产中的核心地位，在没有特殊说明的情况下，本文所讨论的“房”视同于“住房”。
二，房地产业
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，它有广义和狭义两层涵义。广义的房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。而狭义的房地产业则指以房地产开发商为中心的一组价值链条，本文所研究的正是以房地产开发商为中心的狭义房地产产业，上下关联着房地产监管层、资金（银根）、土地（地根）等要素供应者，以及购房者等各市场主体。
三、房地产业的特殊性
房地产业的特殊性源于房地产特殊的自然属性，一般说来，房地产天然地具有如下属性：（1）土地要素的有限性。即使可以填海为田，土地作为一种自然资源，在人类现有的科学技术下，仍然是稀缺、不可再生的。（2）不可移动性。作为不动产，房地产与动产的最大区别就在于动产能够移动且不改变其性质，而房地产不能移动位置或移动后会发生性质、形状变化。“不可移动”是任何一国法律对房地产特性的基本界定。（3）异质性。正因为房地产不可移动，而每一房地产所处区位的自然、社会、经济条件又都有差异，故即使不考虑建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备的不同，房地产商品也天然异质。（4）开发周期长、价值量大。相比其他产业，房地产开发是一项周期长、投资大、涉及面广的系统工程，涵盖了从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、甚至物业管理的全过程，投资周期较长，价格也较高。（5）使用周期长。房地产属于耐用消费品，可以多次在市场上流通，转手买卖。（6）基本的生存资料。住房的所有权可能不是每个人都能拥有的，但住房却是人类生存的必需，属于基本的生存资料。
房地产的上述特殊性也就决定了房地产业的特殊性。（1）受到较强的土地和资金要素约束。房地产开发首先受到的必然是土地束缚，土地资源的稀缺性决定了房屋供给的刚性。与此同时，房地产开发周期性长、价值量大的特点也决定了它对资金的依赖。简言之，土地和资金是制约房地产业发展的两大瓶颈。（2）市场结构是非完全竞争的。市场主体信息的不对称，商品的不可移动所带来的市场的区域性、产品的差异性，都决定了房地产市场是一个不完全竞争的市场，存在某种程度的垄断。（3）市场的投机性强。一方面，土地的稀缺性决定了房地产供给不足的有限性。另一方面，房地产生存资料的性质使其需求必然维持在一定水平，并随着人口增长和对生活质量诉求的提升而增长。这就使得房地产在一定的价格范围内存在保值增值的功能，使房地产不仅是消费品，也具有投资品的特性。（4）对政府政策调节的依赖。姑且不论房地产业在一国经济中巨大的带动作用，处于核心的住房也具有基本生活保障品的特性。因此，在任何国家，为保障人民的基本生存需要和社会的安定，都需要政府政策的正确引导，甚至上升到法律层次的强制性调节。
2.1.2房地产金融与房地产金融模式
一、房地产金融的界定
尽管在国内国外，都有大量的院校开设房地产金融相关课程，也出版了大量的经典教科书，如Brueggeman和Fisher等合著的《Real Estate Finance and Investments》、Peter Linneman的《Real Estate Finance&；Instments：Risks and Opportunities》，以及Geltner和Miller的《Commercial Real Estte Analysis and Investments》等。但遗憾的是，房地产金融（Real Estate Finance）却没有完全一致的定义，如在Friedman和Harris等人合著的权威房地产辞典《Dictionary of Real Estate Terms》中并未对“Real Estate Finance”进行界定，仅对“房地产融资（Real Estate Financing）”进行了界定，显然，房地产金融与房地产融资是两个不同层次的概念，并不可完全等同视之。
房地产融资（Real Estate Financing），指的是利用信贷市场和资本市场各种金融工具对房地产建造及使用进行资金融通的全过程。有别于其他产业，房地产与金融工具天然地容易结合。首先，就资金融通而言，是资本或资金由有余单位流向赤字单位的过程。这一过程与信用密不可分，一般常以受信人的品格、经营能力、财产等作为金融信用的基础。而房地产本身的耐久性和高安全性，使其具备了作为长期信用担保工具的特性，易于作为担保品，为资金供给方接受；且以房地产为信用担保工具可不转移占有，受信者仍可使用不动产，更使房地产作为信用工具颇具优越性。其次，就房地产业特性而言，房地产的生产周期（开发周期与消费周期）长，资金流量不均衡；且对房地产的投资或交易金额庞大，非个体财力能独立负担，无论开发商还是购房者，其投入房地产的资金，大部分需要依赖各种外源融资方式筹措。因此，以房地产为担保进行资金融通，有其存在的合理性和现实的必要性，房地产与金融工具天然易于共生发展。
所谓房地产金融（Real Estate Finance），则是个更为广阔的概念。“在欧美国家，除房屋的建设本身外，房地产其他相关领域大多属于金融服务业”（吴晓灵，2006）。简言之，房地产金融不仅体现了房地产业作为产业对资金融通的全程依赖，还体现了房地产作为一种投资品，其市场交易和定价过程是与金融知识的结合。例如，作为资产组合的一种，房地产资产定价的基础即金融学中的资本资产定价模型（CAPM）框架。
综上所述，我们可以将房地产金融分为广义与狭义两个层次，广义的房地产金融体现了房地产从融资到定价，在各领域与金融都密不可分。如从学科性质看，按Williams（1999）的归纳，在JEL分类系统对金融学所进行的主题分类中，从资产组合、资产回报到公司金融，均可以找到对应的房地产金融研究类别。而狭义的房地产金融即房地产融资，指为房地产业各相关经济主体筹集、融通资金的金融过程，例如房地产开发商发行公司债或股票筹集经营费用，或银行将其房地产抵押贷款之债券予以处分、变换资产等，笔者均将其归为狭义的房地产金融范畴。本书讨论的主要是狭义范畴的房地产金融，聚焦于房地产业的资金链过程。
二、房地产金融模式的分类
住房作为人类最基本的生存资料之一，在世界各国，住房金融都在房地产金融发展过程中处于核心地位。因此，在没有特殊说明的情况下，本文讨论的“房地产金融”主要是指“住房金融”。
一般认为，1775年，Richard Ketley为首在英国伯明翰的金十字旅馆（Golden Cross Inn）所成立的住房协会，是房地产金融系统开始有别于其他行业的金融活动的起始。迄今为止，几乎所有国家都有一套各具特色的房地产金融系统。其中，名目不同的房地产金融机构、各种各样的法律法规以及纷繁复杂的房地产金融工具很容易让人迷茫，无法把握房地产金融的整体情况。因此，我们有必要对其做一个模式的区分，以便于探索我国房地产金融的未来发展。
1、已有的房地产金融模式分类
最早对国别间的房地产金融进行分类的是马克·博立特，根据资金来源的不同路径，他将房地产金融分为四类：（1）直接路线。直接路线指的是不依赖金融中介，购房者所需的资金直接从拥有剩余资产的人那里借用，典型的形式即亲戚或朋友之间的借贷，是非正式金融中的一种。（2）契约路线。契约路径一般借助专门的媒介实现，其实质是购房者存入一定期限的定期储蓄，收取低于市场水平的利率。在购房时可以享受以低于市场水平的利率贷款的权利。契约路线系统又可以分为两种形式，一种是自愿性的契约系统，如法国和德国的住房储蓄；另一种是强制性的契约系统，典型的如新加坡和我国实行的住房公积金制度。（3）存款金融路线。存款金融路线指的是存款金融机构，如一般的商业银行、专门的储蓄机构或者建房社团等将吸收的个人短期储蓄，用于发放长期贷款。（4）抵押银行路线。抵押银行路线是最早的利用资本市场的房地产金融形式，指的是抵押银行或其他特别的机构通过发行债券来筹集资金，用于发放抵押贷款。通过这种形式，保险公司和养老基金等资本市场的机构投资者成为了房地产资金的提供者。
马克·博立特的这种分法强调了资金来源的途径和方式的不同，为进行房地产金融系统的国际比较开辟了先河。但这种分类法只是概述了20世纪70年代以前房地产金融融资机构与工具的不同，并没有包括当今美国广泛使用的多种资产证券化工具。