2008年11月开始，曹洪发现汪美华经常很晚回家，后经曹洪跟踪发现，原来汪美华有了情人，曹洪无法接受妻子的背叛，故向汪美华提出离婚，汪美华也同意离婚，但双方对于房屋的分割产生了分歧，汪美华认为，房屋系婚后取得，应该一人一半，而曹洪认为，该房屋自己父母也有份，不同意一人一半，只同意给汪美华五分之一，那么该房屋应如何分割呢？
律师剖析
本案系争房屋产权只能登记一人，这是由上海特殊时期的历史原因造成的，因此仅以产权登记作为判定财产归属的标准是不公平的，该房屋不宜直接依据产权登记认定为曹洪与汪美华的夫妻共同财产。
一、背景介绍
住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，公有住房出售必然包括其中。1998年，国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》〔国发(1988)11号 〕，该方案提出：“住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难。”依据上述精神，1991年3月，上海市人民政府制定了《上海市住房制度改革实施方案》，确立了“逐步实现住房商品化和自住其力，改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月，上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起，《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。
为了加快改革的步伐，1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发(1994)19号文〕，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发(1994)第34号〕，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”，它标志着上海市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。
但本次房改时，由于改革经验的不足和计划经济时代思想的影响，在“94方案”中仍然存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，“94方案”中明确规定“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人可列在房产证上，其他房屋共有人不能登记为产权人，依据该方案，虽然房屋可能有多个权利人，但只能将一人登记为产权人，这就为日后家庭矛盾的增多埋下了隐患。“94方案”实施后不久，方案中的缺陷就产生了纠纷的后果，并引起有关部门的高度重视，上海市房屋土地管理局沪房地技(1995)652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正；但是，这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误，还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。
二、法院指导意见
造成登记不真实不是老百姓的过错，而是当初改革经验不足所致，为了合理处理此类纠纷，上海市高院先后就该问题给予了几点具体性指导意见，现我们归纳如下：
(一)有权主张房屋权利的权利人范围
依据1996年10月31日上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法(1996)250号〕第9条之规定，按“94方案”购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。在此需要指出的是，未成年人不是适格的购房人，不可要求确认为产权人，因为公房出售制度是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中属于职工住房方面的待遇返还给职工的一种制度，未成年人之所以可以享受房屋居住权不是由于他们履行了义务而是基于其监护人或长辈履行了相关义务。因此就本案而言，购房时，曹玲尚未成年，其不是适格的购房人，因此无法主张系争房屋之产权，除曹玲之外，其他三人即曹洪父母和汪美华可以主张房屋产权。
(二)共有人主张权利的时效问题
为了保护售后公房共有人的合法权利，上海市高级人民法院于1999年9月27日印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法(1999)528号〕，该意见指出“鉴于94方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的95方案对这一缺陷作了更正，但是94方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”就本案而言，鉴于目前曹洪一家并未出现实质纠纷和矛盾，故曹洪父母和汪美华主张房屋产权的诉讼时效未过。
在此需要指出的是，本类案件是否适用诉讼时效制度呢？ 笔者认为，依据2008年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条之规定，诉讼时效仅适用于债权请求权，而不适用于物权请求权。
(三)具有主张房屋产权资格的人去世后，其继承人可否代为主张房屋权利问题
依据2003年4月20日上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中的回复可知：“如果其(可主张房屋产权的人)生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”我们认为该规定符合社会常理，一般而言具有购买公房资格的人具有家庭关系，有些人碍于亲情或其他原因，不再主张产权也属常理，其去世后，考虑到社会关系的稳定性和该权利的人身属性，限制继承人主张权利具有合理性，但若一概而论则有失偏颇，因为实践中有些人生前通过其他可知的方式表达了自己主张权利的愿望或曾找相关机构帮助协调，但考虑到亲情未进行诉讼，我们认为此时不应限制其继承人代为主张的权利，由继承人代为继续主张权利符合被继承人的遗愿。就本案而言，若曹洪父母一方或双方去世，且去世前未向曹洪提出房屋权利主张，则该房屋归曹洪夫妻所有。
三、案例具体分析
鉴于目前曹洪父母尚在，且也未放弃权利主张，因此该房屋目前权利人处于不确定状态，若曹洪夫妻离婚，就房屋产权问题应首先征求曹洪父母的意见，若二人明确表示放弃该房屋产权，则曹洪夫妻可均等分割该房屋；若曹洪父母主张权利，则四人可协商确定，若无法协商，则任何一方可向法院提出确权诉讼，以维护各方之合法利益。
律师提醒
本案中，若曹洪夫妻和睦，曹洪父母不会对房屋提出权利主张，但一旦闹离婚，则父母必然会提出权利主张。实践中，很多人为了达到自己的非法目的，会借助房屋登记机关审查不严之便利甚至伪造证据等方式侵害配偶一方的合法权益。笔者在执业中曾代理过几起类似案件，根据我们的执业经验，遇有此类问题时，应先走行政诉讼程序而后走民事确权程序为妥。如本案，若曹洪伙同其父母一起伪造虚假文件(一般为《调配单》或《本户人员情况表》)，因此类转移登记无需缴纳契税，且房屋管理部门审查也不是很严格，从其实质来看是确权过程。这种情况下，若汪美华主张产权变更无效的民事请求很难得到支持，可先请求法院撤销该行政登记行为，而后通过民事诉讼主张房屋产权，以此来保护自己的合法权益。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第二十条 离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
3.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条 当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
(一)支付存款本金及利息请求权；
(二)兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
(三)基于投资关系产生的缴付出资请求权；
(四)其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。