在中国过去50多年的历史中，政治运动不断，造成经济增长的波动，一般认为这是领导失误或犯错误造成的。但还有一种可能的解释就是这种制度本身是有内在缺陷的，这种缺陷的实质是在制度中剥夺了从事经济活动的人们对其努力成果的物质报酬权，片面强调非物质报酬的激励作用所导致的。尽管有时非物质报酬的激励作用是非常大的，有时也可以将生产推进到生产的可能性边界附近。但是在实践中，人们对物质报酬的追求则无法根除，这一点一直困惑着中国的最高领导人。[36]“农村社会主义教育运动”是针对农民自发的对土地产权要求（如包产到户）及物质利益要求展开的，通过这一运动企图建立农民对社会主义前景的向往，以激励出更高的生产努力程度。但当农村的问题还未彻底解决时，在党内出现了新的问题，这就是所谓的走资本主义道路的当权派。所以“文化大革命”的发动就是针对走资本主义道路还是走社会主义道路的问题展开的。企图通过这一“革命行动”来激励人们的社会主义生产积极性。文化革命后期曾出现过批判“资产阶级法权思想”的运动，这一运动认为农民和小生产者每日每时都在产生着资产阶级法权。另一方面，在生产中以各种形式的劳动竞赛、生产能手评比，各种级别的劳动英雄评比，以及各级人民代表选举作为最高荣誉并作为非物质激励。
可以说中国的最高领导人，一直都在寻求一种非物质激励的形式，但每一次都发现非物质激励的短暂无力，同时对物质激励的追求（如“社教运动”前曾自发出现的“包产到户”，文化革命后期出现的“资本主义尾巴”）又会以不同的变种自发出现。“主流意识形态（中国的社会理性）的形成已达到了专制和无以复加的程度，而人类的天性又每天都在蠢蠢欲动。这就形成了中国社会理性与中国私人理性的最大冲突。而社会生产力是蕴藏在私人之中的，这种冲突的积累是制度的激励作用衰减，其极限是产生对制度变迁的需求。”[37]中国农村经济体制的改革可以说是在农民不惜生命而追求新的土地制度的努力推动下开始的。这一追求的结果是农村社会的意识形态或社会理性与农民的私人理性的调和，从而大大地激励了农民生产的积极性，促进了农业的增长。而城市及工业经济的改革从形式上看其走过的道路是价格体制的改革、产权制度的改革等，但实质是激励从以非物质报酬为主转向以物质报酬为主，从而使得人们的生产自主性及生产积极性得到了提高，最终促进了经济的增长。
“小产权房”突出了物质激励为主多种激励方式并存的激励机制，该制度创新和变迁在制度激励效应方面具有深远的意义。有上文分析，我们不难得出以下结论和启示：一是非物质报酬激励为主的经济制度，由于不存在产权交易，所以交易成本是隐性的，可能是最小的。其激励是非理性激励，有时这种激励水平很高，但最大的问题是缺乏持久机制；二是中国经济增长的持久机制是以经济自由为体制，以物质激励为主体，多种激励方式并存的社会市场经济制度，在这种制度中如果坚持市场机制，那么因转轨造成的信用危机使市场交易成本增设的情况将不会持续下去，最终会使交易成本正常化；三是在中国经济体制改革不断完善化的过程中，人们会需求更加理性的激励，激励会得到进一步的加强，交易成本会进一步下降，从而使得经济增长的能力具有持久性。“小产权房”在农村土地产权不同权能归属方面实现了突破，在不同权能所可以获取收益的所有权上实现了突破，物质激励作用和现实激励功能十分突出。
11.4.4“小产权房”破解农村土地低效制度锁定的制度运行成本
新制度经济学对一项制度变迁的研究都包含两项假定：第一，制度变迁主体的“经济人”的假定，即每一个参加变革的人在进行制度变迁时都能获取净收益，符合自己的“成本—收益”分析法。但这里的“经济人”不同于古典经济学中的纯的利己心，它还包括有成就感，利他的行为动机等等，因为人并不都是自私的，就有人为别人做事而自己也会快乐的。第二，假定出现了一种新的潜在收益，而这种潜在收益在现存制度中是无法获取的。只有通过改变原有的制度安排，选择和建立一种新的更有效的制度安排才能获得这种潜在收益。但是，并不是潜在收益出现了，就能进行制度变迁。潜在收益的出现只是制度变迁的必要条件，却非充分条件。因为变革也是需要成本的。只有当变革的成本小于其预期收益时，变革才会发生，否则，就不会发生变革，人们还会停留在原有的制度安排之下。经济制度会被创新，其原因就在于通过制度变迁，某些利益主体可以获得在现有制度框架内无法实现的利益。也就是说，制度变迁的前提条件是潜在利益的存在，并且预期的潜在收益大于预期的成本。“如果预期的净收益超过预期的成本，一项制度安排就会被创新。”[38]结合农村土地制度变迁需求与供给的因素考虑，只有当制度变迁的预期总收益超过制度变迁的预期总成本，也就是说，只有形成利益的增量，才会有制度变迁的可能。
一是农地制度转换前后的摩擦成本。农地制度转换前后的摩擦成本是指消除新旧农地制度之间的摩擦或减少制度变迁过程的阻力所花费的成本。一方面有新旧农地制度替代的政治摩擦成本。包括农地制度变迁主体的政治风险和农地制度变迁所面临的社会政治风险。政治摩擦成本必须内部化，因为政治摩擦成本的内部化是与改革收益内部化相对应的。[39]另一方面是农地产权利益集团的摩擦成本。我国农地的产权利益集团分为三类：私人产权要求者利益集团、农村基层管理者利益集团、政治家和官僚利益集团。三个利益集团在新旧农地制度的转换过程中均面临着利益冲突，对农地生产剩余权的争夺成为新农地制度能否顺利实施的关键所在。
二是农地制度变迁的构建成本。笔者认为，我国农地制度变迁过程中应抓住两个关键要件：一是农地产权制度的变革，通过明晰产权激励产权主体配置利用农地的积极性；二是农地市场制度建设与完善，通过规范的农地市场制度优化配置农地资源。在改革开放初期推行的家庭联产承包责任制，农地制度变革的重点放在农地产权的剥离之上，农地产权制度的变革超前于农地市场制度的变革。通过20余年的新农地制度的运行，尽管仍然存在农地产权不明晰的情况，但农地制度变革的重心逐步向农地市场制度的建设与完善移动。简言之，农地制度变迁的侧重点取决于两个要件的构建成本，即农地产权的构建成本及农地市场制度的建设成本。
三是农地制度变迁的实施成本。新的农地制度一旦形成后就要付诸实施，其实施成本包括农地产权利益集团的对抗成本、协调成本、组织成本、试错成本、监督执行成本等。新农地制度的运行有赖于制度安排—执行—监督反馈网络的完善，而减少实施成本的关键在于农地配置利用主体的积极响应以及相应组织运行效率的高低、相关工作人员素质的提高。
四是农地制度变迁的机会成本。农地制度变迁的机会成本是指选择一种新的农地制度而废止旧的农地制度所必须放弃的收益以及新农地制度衍生的寻租成本。旧农地制度所放弃的收益会随着新农地制度的产生、运行而逐步分解，分解的速度及新收益的分配往往是决定农地制度变迁的重要依据。由于新的农地制度不成熟，原有农地制度仍在很多方面仍然对农地资源的配置利用构成障碍，当新的农地制度的收益不明显或者明显损害既得利益集团的利益时，旧的农地制度的机会成本就构成损害农地资源高效配置的“黑洞”。
中国的家庭联产承包责任制这一制度变迁的效率已充分释放，因为一项制度变迁的效率是有阶段性的，它不可能永远都起作用。制度总是从不均衡的状态到均衡状态，经过短期的均衡以后，又进入到另一种不均衡状态。因此，我们也面临着新一轮的农地制度创新。“成本—收益”关系中，“小产权房”制度创新脱胎于二元土地制度的农村集体土地制度，摩擦成本低；“小产权房”制度创新满足农民、市民、政府、社会多方的需求，实现了“帕累托最优”，农地制度变迁的构建成本低；“小产权房”制度创新是以农民“自我城市化”为特征的又一场土地革命，农地制度变迁的实施成本低；“小产权房”制度创新符合社会主义市场经济的一般规律，农地制度变迁的机会成本低。“小产权房”破解农村土地低效制度锁定的制度运行成本。
11.4.5“小产权房”破解农村土地低效制度锁定的制度变迁理念
在当代产权经济学家看来，产权转让是极其重要的。1959年诺贝尔经济学奖获得者科斯在《联邦通信委员会》中指出，权利的明确界定和足够低的交易成本是市场交易存在的本质前提。1960年科斯在《社会成本问题》中进一步证明，如果产权被明确界定，并且所有的交易成本为零，则不论谁拥有产权，资源的使用将完全一样[40]。这一被后来概括为科斯定理的观点实际上认为，如果产权被明确界定和交易，则资源的使用将达到约束条件下的最优化。1965年阿尔奇安在《产权的一些经济原理》中认为，财产的转让权可以起到发挥比较优势和分散风险的作用。[41]1974年张五常在《价格管制》一文中认为，一种物品如果其最有价值的用途受到限制，或其转让性被法律以某种方式限制，其价值就将下降。后来张五常进一步加以引伸，得出土地转让权极其重要的结论。[42]2002年张卫东在《关于中国农地的转让性及其利用的关系研究》中指出资源的转让是资源定价和有效配置的本质前提，一种资源（财产或物品）只有具有转让权才会发生市场交换，由此才会形成价格，资源配置也才能通过流动达到最优。缺乏转让权，价格无从形成，市场机制的魔力也就根本谈不上。[43]由此在经济学界有这样的认识：决定经济行为最重要因素并不是所有权本身，而是产权拥有者能否在最少限制下使用他们的资源并以此获得经济收益，这包括在必要时把资产转让出去。从理论上来说，任何一种资源只有通过转让，才有可能形成价格，才能在价格机制引导下流向价值最高的用途，最终达到合理配置。资源只有在达到合理配置后，才能带来生产的高效率和经济的高增长。
土地作为一种重要的资源，也不能超越这一规律。对于土地制度变迁的理念随着社会的发展也在渐渐发生着变化。一方面，产权权能中使用权的重要性愈发突出。财产对人类的重要性，更在于财产能满足人类生存和发展的自然需要和社会需要，以财产利用为表现形态的财产使用价值亦应受到不亚于所有权的重视。事实上现代社会已对财产利用给予了更多的关注，财产的利用问题提上了日程，认为对财产的利用不应再是一种放任的行为。对财产的利用的过程和结果应该按照群体的利益和要求加以规范[44]，法律应对财产的利用给予足够的重视。因此，笔者认为我国农村土地主体改革思路应该趋向于向“产权主体清晰、强化占有权和现实使用权、弱化所有权”的方向发展。一方面，明确界定产权不同权能有时成本过于高。从“成本-收益”角度来说，农地产权的构建成本主要包括农地产权界定与转让的经济成本以及农地产权制度构建的政治和社会文化成本。首先，产权的分割与转让需要界定，界定的范围包括产权的归属，产权的边界及产权的市场价值等。[45]一种新的农地制度，应该较之旧农地制度进一步明确并细化农地产权界限，界定农地资源的所有权、占有权、使用权、收益权、处置权等等，即明晰“地为谁有、地为谁用、地为谁处”。这些权限的界定和区分都是需要花费成本的而且农地产权界定得越是清晰，付出的成本也就越高。根据这一农地制度构建成本特征，国内有的学者提出为减少新农地制度的构建成本，应弱化农地所有权、强化使用权、处置权界限，减少所有权纠纷成本，提高农地产出率。
由此可知，从对财产归属的重视到现代社会对财产利用的重视，充分表明了对财产问题不再是单纯地确定归属，而是形成了对财产归属与财产利用并重的局面。财产归属和财产利用谁更重要，这在现代社会中是一个无法肯定也没有必要穷究的问题，财产归属问题的解决能促使财产利用的顺利进行，而财产利用又是创造和取得新增财富的基本途径，产生新的财产归属问题。因此，财产利用同样应构成财产制度的重要内容。这样，在分析研究财产时，应该包括财产归属制度和财产利用制度两个方面。其中，以所有权明确财产归属制度，以占有权明确财产利用制度，形成“以所有、占有为内容的二元结构体系”。对所有权关系，按照传统的理论加以理解。对占有权关系，通过规制所有权人、占有利用人、一般非所有人三方的权利义务加以明确。这种权利义务关系表现为一般非所有人对占有利用人相当于所有权人的同样对待，所有权人对占有利用人所占有的其财产表现为不得非法干预。而占有利用人对其占有的所有人的财产形成一种现实的支配并排除法定或约定条件下所有人或一般非所有人的干预。
“小产权房”制度创新在农村土地制度变迁理念上发生了有益的变化，更加强调事实的占有权和使用权。“小产权房”制度创新体现了“所有和占有”二元理论的架构，这种二元结构体系的建立更重要的是体现对农村土地的现实、客观占有和利用功能。在人们更加注重利用财产创造财富的今天，在公有制成熟发展的道路上，财产归属的观念会越来越淡化，并形成一种自然状态的财产公有。“小产权房”制度创新符合社会发展的一般规律。