12.1.2.3地产权制度的基础——占有
作为对土地所享有的权利的总体，地产权在英美法的土地制度中具有重要的地位和意义。如果说“保有”（tenure）和“地产权”（estate）是理解英美不动产法律制度的关键词语的话，那么“占有”（seisin），就是整个地产权制度的基础。如果你占有某一块土地，那么你就对这块土地享有地产权。这就是普通法历史上著名的占有理论。英国法学家梅特兰认为，所谓占有（seisin）是指对土地公开和平地占据、管理、耕种收割以及与之相关的一系列活动。[8]根据这一解释我们认为，占有实际上是在和平状态下对土地所进行的持续管领和有效利用，而这正是享有地产权的基础所在。占有是地产权的基础，其含义是你“占有”土地时，你就享有对土地的地产权，你的地产权相对于除特定人之外的所有其他人来说都是最优先的。从实际占有人对于土地的权利优先于任何无法证明其享有更优先占有权者的角度而言，一切地产权都源于占有。既然获得占有就可以获得地产权，那么保护地产权的一个重要措施就是保护对土地的合法占有。在这里，占有与地产权互为表里、相互关联，保护占有就是对地产权提供了保护。这一点英美法与大陆法所有权和占有存在很大的差异。大陆法系物权理论和制度严格区分了所有权和占有权及占有。所有权不仅是绝对的，还在于它的救济方式是物权性质的，即以返还原物为目的，而占有权的救济方式则主要是债权性质的。
12.1.3两大法系土地所有和占有制度比较
12.1.3.1土地权利概念上的差异
大陆法系的所有权是以对实物占有为直接内容的支配权，因此，所有权被定位于有形物上。土地所有权人与土地之间并不存在抽象的地产权这一概念。大陆法系的物权理论和制度，虽然承认土地可以和土地所有权人分离，由他人占有和使用，但是这种分离被认为是临时的、可复归的和从属的，他人对土地的占有和使用并不像英美法那样，被认为是一种独立的与土地所有权并存的地产权。而且，这种直接占有土地的用益物权被认为是附着于无形物上的财产权。在土地设定用益物权的情形下，土地作为所有权的客体始终被认为是所有权人的。比如在大陆法观念下，我国的农村土地使用权即是一种无形物，农村土地使用权人只能说拥有使用权，而不能说拥有土地。这种财产权观念产生了大陆法系物权法一物一权主义的基本原则，即一个物上只能有一个所有权。既然一块土地上只能存在一个所有权，那么存在于同一块土地上的其他财产权利就被认为是由所有权分离出来的权利。这些权利不仅来源于所有权，而且受制于所有权。也就是说只有所有权是完全物权，而诸如农村土地使用权之类的财产权则被认为是他物权。
在英美法历史上，特别是在英国，土地所有者只有一个，这便是英王。但是，英王不可能直接占有和使用所有的土地，因此，土地被通过某种方式层层分散到个人手中。于是，在同一块土地上便存在着多个彼此独立且相互平行的权利和权利主体。为使每一个土地权利和权利人都有相对应的权利客体，英美法便创造了地产权（estates）这样一个抽象的概念。地产权的创立取代了实物性质的土地，作为各种具体的土地权利的客体。地产权是在土地最高所有人（如英国的英王）和土地直接占有人之间置入的一个抽象的权利存在状态。这种状态使英美法上的土地权利均是一种针对地产权这种抽象物的排他性支配权，而不是针对土地实物的支配权。在这一意义上，英美法上的土地权利均是抽象的权利[9]。由于这种权利纯粹是由法律抽象出来的，因此，两个主体（相继）先后拥有的权利可以同时存在于同一个时间（现在），在事先确定的时间和范围内享有土地的权利。这也就是说地产权可以在时间上进行分割。在这里，所有对土地的权利，只有时间和内容上的差异，而没有法律地位和效力上的差异。所有的权利都可以称为地产权（estates）或财产权（property或property rights），而且都是一种可独立转让和处分的财产权。地产权制度所确立的原则有两个：一是它依据时间和内容的不同进行分类；二是不同的权利主体可以同时分别或独立地“拥有”同一块土地。由此，在英美法上形成了非常复杂的地产权制度。总之，不同的权利主体同时或先后对同一土地拥有财产权的制度安排，彻底克服了大陆法系一物一权原则所带来的局限性，更具有实践性和实用性。
12.1.3.2土地权利体系和结构上的差异
在英美法上，由于各种具体的土地权利是针对抽象的客体地产权而存在，因此，在同一块土地上存在多重权利和多个权利主体的情形下，不会出现一个权利的客体是土地本身，而其他的权利仅为一种权利的状态。也就是说，在英美法上，所有的地产权均具有同一平等的性质，均是对特定的土地利益的支配权，所不同的是其支配的内容和时间。换句话说，英美法地产权的抽象性使得地产权体系呈现一种“平行”和“平等”的特征。地产权的平等性表现在无论具体的土地权利位于地产权结构的哪一级，只要属于estate，即具有相同的法律性质和法律地位，均是对自己的土地权益的一种支配权。在这里，不存在大陆法系所谓的自物权他物权的结构体系以及本权和从权的区分。
在大多数大陆法国家，所有权仅指对有体物的排他性支配权，且所有权与对土地的占有在观念上是不可分的。这使得大陆法系的用益物权不是对所有权客体即土地权益的分割，而是所有权人将自己的权利暂时让渡给他人所形成的。由此形成的权利只是对他人土地的权利，这里的权利是不能与所有权相提并论的。因为用益物权被认为是所有权的派生，是所有权部分权能的暂时分割和让渡，所以，所有权总是高于其派生的权利，这些权利最终要复归于所有权人。对于所有权和他物权的区分，典型的说法是：所有权是对客体物全面的支配权，是完全物权，而他物权是对物的特定方面的支配权，是限制物权。大陆法系物权制度的基本思路是：所有权是完全的财产权，而他物权则是所有权派生出来的、受限制的和有期限的不完全的权利，这些权利不仅在性质上有别于所有权，而且在效力上弱于所有权。
大陆法系的物权制度是围绕保护所有权的完整性而设计的，而不是围绕着他物权成为一种可交易、可处分的权利而涉及的。这种设计和安排与英美法系不同，不是一种多种财产权利并存的体系，而是以所有权为核心的所有权人与他物权人就同一物利用的权利义务关系。对大陆法系物权制度设计和安排的整体性，荷兰民法学家雅各·H·毕惠克斯是这样论述的：在民法法系国家中，整体原则在确定所有权所授予的权能方面，也起着重要的作用。这使所有人不能武断地把他的权利分成各种权能。如果所有权人希望把他的包含于所有权中的一定权能分割出来，并转让给第三人，该种情况只能通过创设定限物权才能发生。上述这点至关重要，因为在原则上对那些定限物权有明定条款。而这也构成两大法系基本差异之一。[10]
大陆法中的用益权大致相当于英美法中的终审地产权，二者之间的差别只是理论和权利结构上的，其在功能上相似或基本相同。“尽管历史上、理论上、结构上不同，但在大多数案例中，大陆法和普通法却是倾向于对日常生活问题作出极相类似的解决办法。比较一下终身地产权与用益权的功能，可以得出这样一个例证：这两种制度虽然从不同的大前提出发，但实质上达到了相同的主张。”[11]由此我们看出，两种性质几乎相同的权利，在大陆法和英美法之间存在着差异。
实质上，英美法根本不是以所有权为核心来区分各种具体的地产权的，或者说，大陆法中的所有权观念和术语，不适合用来理解和描述英美法中的地产权制度。在英美法上不存在大陆法所有权和他物权或限制物权的划分，英美法上所存在的是按照权利内容和性质进行的区分，因而导致与大陆法上的人役权、永佃权等相类似的土地权利被称做地产权，而地役权等被称做对他人地产利益的权利。大陆法不是按照权利的内容和性质而是以所有权为核心将所有权以外的其他财产权利（包括地役权等）一并纳入他物权或限制物权体系。由此我们认为，大陆法中的物权理论体系和制度安排，是以所有权为核心而构造的。在这里，所有权是“万权之源”。因而，保护所有权人的利益是物权理论设计和制度安排的宗旨，或者说，所有权核心主义是大陆法系物权制度和理论的重要特征。
12.2农村土地权利制度发展趋势
20世纪以来，随着科技的进步，生产力水平的迅速提高，人们的权利观念也发生了巨大的变化。在土地资源稀缺的约束条件下，对土地资源的有效利用是经济增长和社会发展的关键。为了保证土地资源的有效利用，就必须保证土地资源为能有效利用它的人所掌握和控制，并能使其在不同的主体之间自由而有序地转让和流动。而土地的转让和流动是通其过权利的设置和转让来完成的。
传统的土地权利观念、原则和权利制度反映了近代工业社会的土地资源的利用状况和利用方式。在当时的社会经济状况和技术条件下，土地资源的有限性还没有成为社会进步和经济发展的首要的制约因素，其利用方式相对比较简单，主体之间的财产权界限比较清晰。因此，近代社会大陆法系各国所奉行的土地所有权的绝对性原则，保证了各种土地财产关系和利用关系的实现以及土地资源的合理利用。20世纪以来，社会经济状况的巨大变化和科学技术的飞速发展，极大地改变了土地资源的利用状况，其利用方式日益多元化，土地资源的利用冲突也日渐加剧，主体之间原本清晰和稳定的权利边界变得模糊和动荡。最终，原有的土地权利形态、结构和效力发生变化，并衍生出新的土地权利类型。总之，20世纪以来，适应社会经济和科学技术发展的需要，土地权利制度对其原有的观念、原则、结构和体系进行了调整与更新，呈现出新的发展趋势。
12.2.1土地权利的社会化
农村土地权利制度新的发展趋势首先表现为农村土地权利的社会化，其典型表现是对农村土地所有权的限制。在传统物权法中，同其他不动产所有权一样，农村土地所有权的地位至高无上，其内容宽泛。到19世纪，提出了禁止权利滥用的法学理论，强调私人农村土地所有权应与社会公共利益相协调，私人所有权的行使必须受到限制。对所有权的限制既有私法上的限制，如通过民法上的公序良俗原则、权利滥用之禁止原则等对农村土地所有权的行使予以限制；也有公法上的限制，如由于公共利益的需要而对私人和集体所有的土地实行征收、征用，为了环境保护、自然资源的开发、利用和保护等而实行的各种行政管理政策、措施对所有人的权利进行规范和限制。特别是在现代私法公法化的趋势下，各国民法典强调农村土地所有权的社会性义务，其基本精神是强调和注重社会公共利益，强化国家对私人所有权利的干预。与此相适应，农村土地权利的价值取向和权利功能也出现了一系列变化。[12]