12.3.1.3自物权、他物权体系是传统财产权理论在实践中的制度设计和安排
传统财产权理论依据物权的权利主体是否为物的所有人，将物权划分为自物权和他物权，二者共同构成完整的物权体系。所谓自物权，即所有权，是所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。而他物权是指非所有人在所有人财产（或他人所有之物）上享有的一定的占有、使用、收益的权利。“此权利以所有权的一定权能为内容，为所有权上之负担，而限制所有权，故称限制物权。又均系在所有人之物上所设之权利，故又称他物权。”[26]这一分类体系是依据权利主体的身份而建立，将物权分为所有人的物权和非所有人的物权。“总之，一个社会共同体的物权制度是决定如何利用社会资源（财产）权利体系，在这种权利体系中，最主要的是所有权，其他权利，包括他物权、占有（权），均围绕所有权而设计，是对因所有权的排他性造成的他人不能利用财产缺陷的弥补。”[27]
中国传统的财产权利理论，沿袭了大陆法系民法的历史传统。有学者甚至认为，中国传统的财产权理论，就是大陆法物权理论在中国根据中国国情进行的翻版。中国现行的民事立法其财产权利制度安排依然属于自物权、他物权的传统物权理论体系。如《民法通则》第五章第一节“与财产所有权有关的财产权”中，规定的国有土地使用权、农村土地承包经营权、国有自然资源使用权、采矿权、农村自然资源使用权和相邻权等，最高人民法院通过司法解释而确认的典权、地上权，《土地管理法》、《农业法》、《城市房地产管理法》和《农村土地承包法》中规定的国有土地使用权、农村土地使用权、农村土地承包经营权以及国有土地使用权抵押权等，均属于他物权。尽管所使用的名称不同，但《民法通则》及其他法律法规和最高人民法院的司法解释对“与财产所有权有关的财产权”的解释和定位，完全以传统物权理论的自物权他物权体系为蓝本、以所有权为中心进行设计和安排的。
12.3.2我国传统财产权理论以所有权为中心的困境
我国财产理论和制度的陷入困境所涉及的一个深层次问题是财产法律制度的功能和目的究竟是什么。现代英美法学者普遍认为，财产的法律概念就是所有者对有价值资源进行排他性使用的一组权利[28]，而这种不受他人干涉的权利通常被称之为“自由”。因此，财产法的实质即是将利益分配于人并给予人以自由的制度。现代西方产权经济学理论认为，财产法律制度应当有助于消除交易障碍，降低交易成本。因而，财产法律制度就是借助规范交易行为来消除资源合理配置的障碍，其中，排他性和让渡性是财产权的主要内容。[29]任何社会任何时代，财产法律制度的目的在于资源的最优配置及充分而持续的利用。财产法的一个主要功能是创设交易制度，规范交易行为，定分止争，从而保护财产权利主体的合法权益。显然，这种以财产利用为中心的制度安排与大陆法系物权理论与制度安排不同。任何社会制度下，财产的“利用”是财产价值实现的唯一途径，所有权的归属意义并非只在于财产的归属本身，而更在于对物的使用，失去对物的利用，归属无任何意义，归属只是财产利用过程中的特殊表现。财产利用是人类社会永恒的现象，是人类认识自然和改造自然的方式，是社会和个人拥有财产的最终价值体现。拥有财产，应该是为了更好更合理地利用财产。大陆法系物权理论将所有权严格界定为一种抽象的支配权，正是这种支配权所具有的完整性和弹力性阻止了财产的自由交易和让渡，使财产的利用人的“他物权”无法摆脱财产所有人所享有的财产所有权的控制和束缚。
任何财产法都必须对下属两个方面作出规范和调整，一是界定财产利益的归属，二是保证财产的充分利用。简单商品经济的局限性使而罗马法对财产利用相对忽视，债法也只是依附于物权法而存在。在物权理论和制度中，所有权作为自然权利被置于至高无上的至尊地位。大陆法系从财富控制的自然状态到确立财产所有权是社会的进步，体现了人类对经济过程的控制能力，但恰恰是这一进步在当代社会阻碍了资源的充分利用和所有者利益的实现。[30]市场经济社会中的财产利用不再局限于资源的自然使用价值的释放，财产利用人所创造的新的物质财富往往远远高于原财产的价值。由于财产利用更多地需要现代科技和科学管理，非所有人利用他人的财产己经成为社会经济的常态，这在实行生产资料公有制的我国更是如此。因而，传统的财产理论体系和制度安排已经不适应现代市场经济对财产持续利用的要求。财产法律制度为了实现其固有的功能和宗旨，必须不断调整以趋于完善。
12.3.3以所有权为中心不适合我国农村土地权利制度安排
12.3.3.1所有权的意义
物权法调整财产归属关系，作为大陆法系物权制度历史和现实的最精辟的理论表述，并非是为了具体划定物权法调整的对象和范围，而是要申明其对财产归属即财产所有权的根本立场。但是，财产利用关系始终未能成为大陆法系物权法独立的调整对象。因此，“物权法调整财产归属关系”这一表述的关键和本质，是将财产归属关系至于一切财产关系之上，将财产所有权作为解决一切财产问题的起点和归宿，将所有权置于物权制度的核心地位。这一观念在社会主义制度建立后得以强化。十月革命后，列宁亲自领导起草的苏俄民法典确认了所有权、建筑权和抵押权等，并将所有权置于财产权制度的核心。我国更是将所有权制度作为社会主义财产法律制度的核心和基础。这是因为社会主义制度建立后，实行生产资料公有制，全体劳动者既是生产资料的主人又是生产资料的直接使用者，不存在非所有人使用他人财产的现象。因此，我们总是将所有权问题与社会主义事业连在一起，改革与否、如何改革，其分歧和冲突总是集中表现在财产所有权上。“社会主义者和共产主义者对所有权的批评并不是针对所有权制度本身，而是针对所有权派生出来的特点，即生产资料的私人占有”，“所有权是当代社会的基石”，“资本主义和社会主义都确实如此”。[31]以所有权为中心的财产权利制度安排，在我国更具有政治经济学的意义而不是财产权利法的意义。
财产归属即所有权对任何社会都具有重要的经济和政治意义。对于社会而言，财产归属是资源与财富占有和分配的先决条件；对于个人而言，所有权是安身立命的基本权利保障。但是，自人类进入阶级社会以来，在财产面前就存在着不平等，就存在着财产归属于特定社会成员的社会现实。这无疑是一种蕴涵着矛盾和冲突的现实，因为财产归属就意味着排除他人染指其所拥有的财产的可能。人类社会创造了财产归属的规则即所有权制度作为解决财产的归属问题基本手段，解决由于财产不平等而导致的矛盾和冲突，维护基本的财产秩序和社会稳定。因此，财产所有权依然是当今社会基本的财产问题，对人类生产、生活以及人类社会的发展与进步具有重要的意义。
12.3.3.2占有利用是财产的终极目的
虽然如上所述，所有权具有极其重要的意义，但是，应该重视财产的归属不等于只重视财产的归属，所有权具有重要的社会意义不等于其他财产权利不重要。尽管人们将拥有财产作为其追求的目标，但从人类理性来说，拥有财产不是也不应该是人类社会和个人追求的唯一目的。财产的重要意义在于能够满足人类生存与发展的自然需要和社会需要，即财产能够满足人们的吃穿住行等需求。然而，人类社会的一切生产和生活，都是在利用资源与社会财富的基础上进行的，生产、分配、交换和消费等，都是不断实现财产的使用价值的过程，这便是财产的利用。财产利用是永恒的社会现象，在财产归属的观念还没有出现之前，人类就己利用财产；人类进入大同世界的理想社会以后，对财产的利用还将继续存在，而且更具理性。利用财产是人类认识自然和改造自然的基本方式和手段，是个人和社会拥有财产的价值体现。拥有财产是为了能够更好地利用财产。因此，任何国家的财产权利制度安排都不能只强调财产归属制度的设计，不重视或忽视财产利用制度的安排。