第一节我国房地产金融风险的特殊性：利益主体不对称
国外成熟市场可以提供生动的例证，但也必须考虑中外经济与社会背景的巨大迥异。我国房地产市场最大的特殊性就是诸多利益主体的存在。利益主体的存在并不一定是坏事，但如果利益主体力量不对称却可能带来利益分配的不对称，也必然作用于房地产金融风险的内生与转嫁。在房地产市场中发展资产证券化是基于金融视角对房地产资产风险的重新分割和重组，但如果我国房地产金融风险却不单纯是金融问题，或者房地产市场问题，那么资产证券化对房地产金融风险防范的作用也就必然会被削弱。因此，要讨论资产证券化对我国房地产金融风险防范的意义，就必然无法回避如下的基本问题：中国房地产金融风险生成机制是怎样的？利益主体是怎样作用于此的？
4.1.1我国房地产市场的特殊性
任何的金融模式都镶嵌于特定的社会脉络之上，考虑一国房地产金融风险问题必然不能回避该国房地产市场的国情背景。就我国而言，房地产市场利益主体众多、政府主导以及经济处于初级阶段的现实使分析当前的房地产金融风险问题无法回避利益集团的作用。
一、我国房地产市场存在众多不同的利益主体。
房地产业是个极具特殊性的行业，从上游看，受到资金与土地的双重束缚；从下游看，其需求方既有自主性需求，又有投资性需求。这使得土地供应方（即地方政府）、开发商、银行以及投资型住房需求者、消费型住房需求者都在房地产市场中有着不同的利益诉求，房地产金融风险是多主体利益纷争综合影响的结果。
首先，从1998年我国房地产市场正式步入市场化，经过十多年的发展，房地产企业逐渐发展壮大，截止2009年房地产开发投资额达到3.62万亿，商品房销售额突破4.40万亿。巨大的经济总量，国民经济支柱产业的地位给了房地产商足够的底气。从维护自身利益的角度出发，房地产开发商一方面从房价的上涨，市场的繁荣中获得收益；另一方面会尽量将风险向上下游转嫁。
其次，住房福利制度取消后，绝大部分购房者的需求只能通过市场化的渠道实现，房地产价格高低与他们的利益直接相关。一方面，较高的房价收入比使他们不堪其负；另一方面，随着近几年中国银行业逐渐向国民财富银行转型，对房地产的支持除了房地产开发贷款，更重要的是提供了抵押贷款，这使得相当部分购房者的融资来源也是银行，无形之中将风险再度向商业银行集中。
此外，地方政府、中央政府、银行也都在房地产市场中占有一定的地位，都需要在收益与风险间寻求平衡，最大化收益，最小化风险。这使得房地产市场各主体间形成了非常有趣的暧昧关系，各方利益主体博弈均衡决定了房地产金融风险状况与风险结构。
二、我国房地产市场有较强的政府主导性。
在房地产市场中，无论是土地供应方，银行，还是开发商，乃至不动产投资者，都存在在市场中获取投资性需求收益的利益诉求。消费型需求仅在其中承担了一个市场的基础作用，即住宅市场因基本的生存需要而起。这种建立在投资基础上的供需关系决定了房地产业是个周期波动性很强的行业，其价格一定是在理性与非理性之间徘徊，这可以说是各国众多房地产金融危机内生的一般性。就我国而言，房地产业最大的特殊性就在于上游市场双向约束背后政府的参与，这构成了我国房地产金融风险的重要特性。
我国商品房市场本身脱胎于1998年的城镇住房制度改革，房地产的发展被打上了深深的政策烙印。一方面，城镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天市场化的房地产业。从1998年城镇居民人均建筑面积18.7平方米，到2009年接近30平方米，城镇居民的住房条件得到了巨大改善。另一方面，这一制度改革又是存在制度缺陷的。
1、住房市场过度市场化。
毋庸置疑，房地产本身具有多重属性。从其经济属性出发，它既是消费品，也是投资品。从其社会属性出发，房地产既是商品，又是社会保障品。房地产作为消费品，又可以分为两类：一是基本消费品，是满足人们基本居住需要的，具有社会保障的功能，借助不以营利为目的的政府保障来实现。另一类是升级消费品，主要是满足人们居住条件改善的需要，和投资品共同构成了商业化的房地产市场，使房地产的商品属性得以实现。
按照这一思路，纵观各国解决住房问题的途径可以分为两类：一是靠市场购买，二是靠政府资助。在我国，1998年前，基本上走的是政策资助这一路径。1998年城镇住房制度改革将住房问题交给了市场来解决，由此，我国房地产市场真正开始了市场化运作。“高收入者买商品房、中低收入者买经济适用房、低收入者住廉租房”的政策设计是合理的，但我国“中低收入者”总量较大的事实，却使“经济适用房”和“廉租房”相对数量不高。
换言之，改革对福利分房制度有矫枉过正之嫌，一部分本该借由政府途径解决的住房需求仍然交由以盈利最大化为目标的市场来实现，巨量的需求很容易造成供需失衡，作用于房地产金融风险的生成。
2、非市场化的土地出让改革
在计划经济时代，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，土地不是商品，土地市场也就并不存在。上世纪80年代末的土地有偿出让改革，第一次使土地具备了“商品”的属性，形成了土地市场。在这一阶段的土地市场中，虽然从法律上土地可以通过协议和招标拍卖的方式出让，但是由于福利分房制度下房地产市场市场化程度很低，导致有偿取得土地的需求不足，因此现实中土地出让一般采用政府“酌情”定价的协议出让方式，鲜有土地招标拍卖。
上世纪90年代末的住房商品化使上述情况发生了变化，在住房抵押贷款支持下的有效住房需求增加了土地的需求，开发商开始了对土地的争夺。此时，政府虽然名义上是土地的供给方（出让方），构成了土地市场的寡头垄断。但没有标准且不透明的协议转让方式却使寡头失去了对市场的控制力，国家利益转化为了个人、某一团体或开发商的收入。
2004年的“招拍挂”改革旨在解决土地出让市场的混乱秩序，并保护有限的耕地资源。但这一制度改革仍然没有改变政府对土地的独家垄断，当前的土地供应仍然是政府一家主导。政府是土地一级市场的供应商，在二级市场通过审批施加重大影响。土地使用权虽然可以流转，但土地的供应量却基本不受市场调节，价格不由市场机制决定。房地产行业最重要的生产要素——土地的非市场化使地方政府具备权力的寻租条件和动机，在土地使用权运作上有了更多的利益动机，也无法回避市场风险。
3、半市场化的信贷改革
此外，从资金市场看，我国房地产行业一半以上的资金来自银行的住房抵押贷款、房地产开发贷款和房地产企业流动资金贷款。按照一般理论，银行对贷款风险的控制途径之一是控制信贷价格（利率）和信贷条件。
但我国按揭贷款利率与按揭成数等都没有实现完全的市场化。银行不被允许，也没有能力根据不同购房者的信用状况发放差异化的住房抵押贷款。房地产开发类贷款的信贷条件更受到国家的严格限制。在半市场化的信贷市场中，房地产投资的流向，有效购房需求等都不完全由市场决定，而是受政策左右。
换言之，在我国房地产市场上，存在着商品的过度市场化和要素的非完全市场化。政府不再仅是一个监管者，更是一个市场参与主体，这必然影响我国房地产金融风险的生成机制，并使其呈现出有别于他国的色彩。
三、我国房地产市场尚处于初级阶段，利益之争充斥着主观色彩。
我国房地产开始真正的市场化运作尝试不过十余年，是否形成了一个完整的周期都尚存在争论，没有多少经验可以参考。初级阶段的房地产市场究竟该怎样发展，房地产周期走势如何都没有定论。
首先，争论的双方往往引用国外成熟国家的例子，但很显然，中外经济发展阶段，经济社会背景都存在差异，国外市场可以提供生动的例证，但却很难得出完全科学的结论。
其次，我国房地产市场发展尚处于初级阶段，初级阶段的国情导致了许多方面的不完善。如对商品房空置率，国家统计局和各研究机构的差别很大；居民个人收入计算也很难精准，灰色收入和隐性收入无法计量。这使得许多争论的论据很难客观真实，难以回避各自所代表利益的影响，甚至直接为各自的利益服务。
最后，如前所述，房地产本身就带有许多特殊色彩，如房价很难有确切的标准，消费型住房与投资型住房比例更是难以判断。换言之，房地产的特殊性与中国市场的不成熟使这种利益纷争短期内很难形成共识，不同的声音作用于我国房地产金融风险的生成与转嫁过程。
4.1.2基于利益主体的分析视角：利益集团理论的引入
我国房地产市场利益纷争的现状，使本文选择了利益主体的分析视角去考察我国房地产金融风险的生成与转嫁问题。这也就使本文的分析无法回避对利益集团理论的引入。关于利益集团，最初是个政治学的概念，发展至今，已横跨多门学科，与经济学、社会学等均有融合，本文重点从经济学角度进行探讨。
一、对“利益集团”概念的理解
在经济学中，对利益集团的定义实际是较为模糊的，如奥尔森在《集体行动的逻辑》中并没有明确界定“利益集团”这一概念，而将其视作“有共同利益的个人组成的集团，这个集团的成员将为他们共同的利益而行动。”公共选择理论派的经济学家认为，利益集团是“一个由拥有某些共同目标并试图影响公共政策的个体构成的组织实体”。
换言之，利益集团的核心特征在于共同的利益需求，在此基础上形成组织和利益表达行为。对此，需要做几点说明：①“利益”本身是个广义概念，不同学派有不同的分类方式。在本文中，我们仅考虑按其属性的划分：经济利益和政治利益。前者指主体在经济活动中存在的利益或权益，体现为物质财富的增加或物质生活质量的提高。后者指满足主体在政治生活中参与和影响公共事务决策和实践需求的各种权益，体现为政治地位的提高和政治权利的行使。在房地产市场中，不同的利益集团可能有不同属性的利益诉求，如地方政府的目标函数除了纳入土地“第二财政”的物化形式外，亦要考虑政绩和稳定市场职能。②所谓“组织”，利益集团的形成需要有某种组织形态或具备有效组织形式。换言之，对任何一个市场而言，不是所有人都是利益集团的成员。某些群体只有利益的聚合，却并无显性或稳定（长期）的形态，也就很难实现其行动效率，只能称之为“利益群体”。如在房地产市场中，消费型购房者就没有稳定的组织形态和有效的纸质形式，仅是因其经济利益的相似性聚合在一起，是“利益群体”而非“利益集团”。③所谓利益表达行为也是一种集体行动的作用机制，即通过集体行为而非单个成员的单独行为来表达和实现成员的共同利益。与此同时，利益表达方式也是多样化的，可以分为如全国人大、全国政协类基本制度；信访、听证、集体诉讼、举报类行政司法制度等制度性利益表达方式；投票、选举、协商对话等组织性表达机制；以及游说、网络投票、甚至于政治献金、贿赂类施礼行为或游行示威、静坐、群体上访类施压行为等行动性利益表达机制。
二、理论综述
综合来说，经济学视角下的利益集团理论主要有三种：
1、奥尔森的利益集团理论及其发展
20世纪60年代开始，奥尔森在《集体行动的逻辑》、《国家兴衰的探源》和《权力与繁荣》等专著中，较系统地分析了利益集团的形成及其内部运作情况。
古典经济理论认为，集团的存在是为了谋求个人不能通过其纯粹个人行动来增进的那一部分利益。理性经济人从自身利益出发采取一致的集体行动来实现他们的共同的或集团利益。奥尔森对此提出了挑战，他认为由于理性人“搭便车”心理和成本效益算计倾向天然存在，使理性人对个体利益的追求并不自然导致利益集团的产生和形成一致的集体行为。换言之，组织的存在是为了增进集团成员共同利益这一结论的成立是有条件的，它与集团规模与选择性激励（selective incentives）密切相关，其主要结论有三：
首先，奥尔森根据成员数量将集团分为大集团和小集团，认为小集团（或称特殊利益集团）比大集团更容易组织起集体行动，更有效率和优势。一般说来，小集团由于规模小，人员少，一方面单人的影响力会相对提高；另一方面联系起来成本也更少；反之，在很多人中间要达成一致意见且在执行过程中实施有效的监督远非易事。