2、建设工程质量标准是法定标准还是合同约定标准
【宣讲要点】
根据《建筑法》的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
建设工程经过验收，其质量达到法定标准始得交付乃是建设单位、施工单位的一项法定义务，而非"约定"义务。
【典型案例】
2002年3月26日，北京某房地产开发有限公司收到北京市某律师事务所发来的一封《律师建议书》，内容如下：
北京某律师事务所依法接受陈女士的委托，指派尹律师、谢律师全权代理其与你公司房屋质量纠纷一案。据我们了解，陈女士于2000年4月3日预购了你公司开发的某花园1号楼3门101房屋一套，并于2000年12月19日办理了收房手续。之后于2001年3月14日首次发现客厅顶板裂缝并且情况日益严重，至目前已发现近20条裂缝，可见该房屋存在着严重的质量缺陷。为此，陈女士多次与你公司协商，要求你公司更换一套同样户型、位置相当、质量合格的住房。但是对于业主已经作出让步的这一合理要求，你公司却毫无诚意，无视业主因你公司违约行为而造成的损失，百般推脱。为维护陈女士的合法权益，现就你公司与陈女士房屋质量纠纷一案提出如下法律意见：
一、某花园1号楼3门101房屋存在严重质量缺陷勿庸置疑，你公司交付该房屋显属违约行为。《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在你公司提供的房屋存在严重瑕疵的情况下，陈女士提出退换房屋的要求完全正当、合法，你公司理应承担此违约责任。
二、对于因你公司违约行为给陈女士造成的其他损失你公司依法应予赔偿。《合同法》第112条规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，由于因陈女士已购齐房屋配套家具和装修材料并对房屋进行了部分装修，而且已按合同约定向装修公司支付了60%工程款35，000元。因你公司房屋存在质量问题应该赔偿购房人在购房和装修过程中发生的一切损失。
三、你公司在房屋销售过程中存在欺诈行为，据我们调查，你公司未依约向乙方提交《北京市建设工程质量合格证书》，提交的《住宅质量保证书》的内容是虚假的。这是严重的欺诈行为，你公司须承担相应的法律后果。另外，《合同法》第113条规定，经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担赔偿责任。按此条规定，陈女士可要求增加房屋价款一倍的赔偿额。
综上所述，你公司开发的某花园1号楼3门101房屋存在严重质量问题，你公司提供虚假的《住宅质量保证书》是重大欺诈行为，严重违反了我国法律之规定，侵犯了陈女士等业主的合法权益。为维护陈女士的合法权益，特提请你公司在收到本律师建议书15日内，妥善解决陈女士的房屋退换和赔偿问题，满足其合理合法要求，我们保留通过法律途径解决问题的选择。
北京某房地产开发有限公司收到上述函件后极为重视，立即交由公司律师处理并回复如下：
一、贵方有关"某花园1号楼3门101号房屋存在严重质量缺陷毋庸置疑"以及"在房屋销售过程中存在欺诈行为"等说法与事实不符。某花园1号楼竣工后即经过有关部门验收合格，完全达到了法律规定的交付使用条件，《住宅质量保证书》也已交由政府有关主管部门审核并备案。在此谨提请贵方注意，建设工程竣工验收制度在2000年度已实行"竣工验收备案制"，《工程质量竣工核验证书》（似即贵方所称"北京市建设工程质量合格证书"）也相应为《北京市建设工程竣工验收备案表》替代。相关规定贵方与陈女士可以进一步参阅建设部《关于印发〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定〉的通知》（2000年6月30日建[2000]142号文件）以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（建设部2000年4月7日部令第78号文件中）的有关规定。
需要指出的是，商品房经过验收，质量达到法定标准始得交付乃是房地产开发单位、工程承包单位的一项法定义务，而非贵方所提及的《合同法》第111条、第112条的所谓"约定"义务。
二、国家建筑工程质量监督检验中心在其签发的国建质检（结1）字（2001）第027号《检验报告》中已明确指出，某花园1号楼3门101号房屋出现裂缝系混凝土收缩变形及板中铺设线管削弱顶板截面面积所致，不属于房屋主体结构质量问题，进行环氧封闭处理即可彻底修复。根据《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《建筑工程质量管理条例》、《城市房地产经营管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律法规的规定，此情形下购房人无权主张退房。
综上所述，贵方所提出的"退换房屋"、"赔偿购房和装修过程中发生的一切损失"以及"增加房屋价款一倍的赔偿额"等要求，既无合同依据，也无法律依据。请贵方依照有关合同与法律规定就此纠纷的可预见的法律后果对陈女士进行进一步的解释说明。
此函发出后，对方再未向开发商提出任何要求。
【专家评析】
建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程已按照设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时，由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个重要环节。因此，交付竣工验收的建筑工程，必须具备以下条件：
（一）必须符合规定的建筑工程质量标准。包括依照法律、行政法规的有关规定制定的保证建筑工程质量和安全的强制性国家标准和行业标准，建筑工程承包合同约定的对该项建筑工程特殊的质量要求，以及为体现法律、行政法规规定的质量标准和建筑工程承包合同约定的质量要求而在工程设计文件中提出的有关工程质量的具体指标和技术要求。只有完全符合上述质量标准，不存在质量缺陷的建筑工程，才能作为合格工程予以验收。
（二）有完整的工程技术经济资料。一般应包括建筑工程承包合同、建筑工程用地的批准文件、工程的设计图纸及其他有关设计文件、工程所用主要建筑材料、建筑构配件和设备的出厂检验合格证明和进场检验报告；申请竣工验收的报告书及有关工程建设的技术档案等。
（三）有建筑工程质量保修书。工程竣工交付使用后，施工单位应对其施工的建筑工程质量在一定期限内承担保修责任，以维护使用者的合法权益。为此，施工单位应当按规定提供建筑工程质量保修书，作为其向用户承诺承担质量保修责任的书面凭证。
（四）具备国家规定的其他竣工条件。例如，按照国务院建设行政主管部门的规定，城市住宅小区竣工综合验收，还应做到住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求；施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平；有绿化要求的已按绿化设计全部完成，达到树活草青等。
如前所述，必须符合规定的建筑工程质量标准是竣工验收的必要条件。在本案中，争议房屋已经过有关部门竣工验收合格，完全达到了法律规定的交付使用条件，已办理竣工验收备案手续，并实际交付使用。商品房经过验收，质量达到法定标准是房地产开发单位、工程承包单位的一项法定义务，合同各方不能约定低于法定建筑工程质量合格标准的标准或免除质量责任。
【法条指引】
《中华人民共和国建筑法》（自1998年3月1日起施行，2011年4月22日修正）
第61条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》（自2000年1月30日起施行）
第49条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（2000年4月4日发布，2009年10月19日修正）
第4条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
第5条建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
（一）工程竣工验收备案表；
（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；
（五）施工单位签署的工程质量保修书；
（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。
住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、没有施工资质承揽工程如何处理
【宣讲要点】
工程建设活动不同于一般的经济活动，其从业单位所具备条件的高低直接影响到建设工程的质量，因此从事工程建设活动的单位必须符合相应的资质条件。建筑业企业应当按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请资质，经审查合格，取得建筑业企业资质证书后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。我国《建筑法》及相关法律均规定，禁止无资质承揽工程；禁止超越资质等级承揽工程；禁止以他企业或他企业以本企业名义承揽工程。
从事建筑活动的施工单位，应当具备的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的建筑活动相适应的、具有法定执业资格的专业技术人员；有从事相关建筑活动所应有的技术装备；法律、行政法规规定的其他条件。按照前述条件和已完成的建筑工程业绩等，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。施工单位的资质等级反映了该施工单位从事某项施工工作的资格和能力，是国家对建筑市场准入管理的重要手段。
所谓"挂靠"，是指单位或个人以其他有资质的施工单位的名义，承揽工程的行为。这里所称"承揽工程"，包括参与投标、订立合同、办理有关施工手续、从事施工等活动。自2014年10月1日起施行的《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》将挂靠的情形增加到了八种；对于认定为挂靠的行为，除根据相关法律法规规定给予行政处罚外；对认定有挂靠行为的个人，不得再担任该项目施工单位项目负责人；有执业资格证书的吊销其执业资格证书，5年内不予执业资格注册；造成重大质量安全事故的，吊销其执业资格证书，终身不予注册；且由县级以上人民政府住房城乡建设主管部门应将查处的挂靠违法行为和处罚结果记入单位或个人信用档案，同时向社会公示，并逐级上报至住房城乡建设部，在全国建筑市场监管与诚信信息发布平台公示。
【典型案例】
2010年5月6日，某实业有限责任公司与某建筑公司签订了《建设工程施工合同》。由建筑公司承建实业公司名下的多功能酒店式公寓。为确保工程质量优良，实业公司与某监理公司签订了《建设工程监理合同》。合同签订后，建筑公司如期开工。但开工仅几天，监理公司的监理工程师就发现施工现场管理混乱，遂当即要求建筑公司改正。一个多月后，监理公司的监理工程师和实业公司派驻工地代表又发现工程质量存在严重问题。监理公司的监理工程师当即要求建筑公司停止施工。令某实业公司不解的是，建筑公司明明是当地最具实力的建筑企业，所承建的工程多数质量优良，却为何在这项施工中出现上述问题？