几条支线铁路铺到了工厂大门前。俄租界工部局在海河凸状河湾地带修建了长达300米的永久性码头，准备继续为俄租界驻地内的工厂企业提供更多的便利。然而好景不长，1917年，俄国爆发十月革命，苏联政府宣布放弃帝俄时期在华的一切特权，将俄租界交还中国。
就在此时，大批逃难的沙俄贵族、官僚、军官、资本家、地主，或取道中亚细亚进入新疆，或取道西伯利亚进入黑龙江，落户迪化（今乌鲁木齐）、哈尔滨等地。难民越聚越多，哈尔滨住不下了，俄国人一路向南，涌到北京。北京不是外国人住的地方，俄国贵族与平民又相继乘火车到了天津俄租界，住在俄租界最北边那条又长又荒凉的高加索路（今十纬路）上，也有一部分人住进了英租界小白楼地区。
1911年，俄租界内总共住着324名俄国人，但到了20世纪30年代，天津的俄国人达到了6000多名。大街上走着俄罗斯美女，天津有了俄国面包房，有了俄国大菜馆，俄国人制作的面包、糕点、火腿肠、俄斯克酒也得到了天津人的喜爱。虽然没有涅瓦河，但俄国人把海河视为第二故乡，俄租界成了小俄罗斯。每年圣诞节和复活节，俄国东正教教堂都会备下丰盛的食品款待教徒，流亡的俄国人在这里聚会联谊。
天津人看到俄租界的繁华，也跑到俄租界来做生意，各种各样地道的俄国用品摆满了天津人开的商店，从纯粹的俄国咖啡到真正从俄国运来的酸黄瓜，应有尽有。俄式西餐厅里，浓郁的红菜汤的味道混合着小提琴和手风琴的旋律，效忠沙皇的顽固派们狂饮着烈酒，高声争论过去的战争，声称总有一天，他们会重整旗鼓杀回俄罗斯。
这样的热闹景象维持了三四年的光景，俄国贵族们的钱花得差不多了，只能变卖随身带来的生活用品，毛毯、肥皂、香水、皮鞋……直到“卖女人”。俄国贵族刚来天津的时候，有几户人家住进俄租界的谢家胡同，他们拆了胡同里的旧民房，建起了几幢别墅。几年后，这些贵族坐吃山空，别墅被在天津做生意发财的俄国平民买来，开起了私人俱乐部，贵族姑娘们也迫于生计留下来做了女招待。她们学过芭蕾，会弹钢琴，身材白皙丰满，天津纨绔子弟、北京八旗子弟一时间踏平了谢家胡同俄国俱乐部的门槛。他们来这里喝一喝咖啡，听一听音乐，赏一赏名画，但最终目的还是为了会一会这里的俄国姑娘。
1920年9月15日，刚刚接收德租界没几年的杨以德和黄荣良，带领随员又接收了俄租界。俄国领事移交了工部局卷宗账簿，俄租界工部局钟楼挂上了中国国旗，华人巡捕换上中国巡警制服，又从天津各警区抽来120名警察维持秩序。
俄租界改为天津特别行政区第三区，简称“特三区”，“天津俄租界”这个名称至此不复存在。俄国公园更名为“海河公园”。1939年，日军占据了公园，将杨树全部砍伐，在园内建造起军用仓库和码头，俄国公园自此彻底消失。
1925年，西门子公司在天津建造的自动电话局需要大批工作人员，西门子北方总部由北京迁到了天津，约翰·拉贝调往天津担任销售经理，住在“特三区”的一幢公寓楼。拉贝在天津留下了许多照片，他的女儿在天津结婚，外孙也出生在天津。1931年，拉贝调往南京任西门子代表处任负责人，女儿和女婿仍在天津。后来，拉贝亲眼目睹南京大屠杀，他以“南京国际安全区委员会主席”的身份，在南京建立了25个难民收容所，为难民提供吃住，先后保护了25万南京市民免遭日军杀害。
日租界│静谧中暗涌的腥风血雨
◎记忆地标：鞍山道静园／旭街／武德殿
抗战时期，落拓不羁的共产党地下工作者熊阔海在天津潜伏三年。因为他供职的洋行老板逃跑，公司倒闭，他从一套联排别墅搬到破阁楼里，收入骤降，家中无米下锅，身上却还肩负着刺杀任务……根据天津作家龙一原著改编的电视剧《借枪》的故事从这里说开，故事发生地就在天津日租界。
划定于1898年的天津日租界，是近代中国五个日租界（天津、汉口、苏州、杭州、重庆）中面积最大的一个。这一地区曾是位于英法租界与天津老城之间的一片沼泽，东临海河，东南沿秋山道（今锦州道）与法租界相连，南抵墙子河（今南京路），西至老城厢南门外大街，北起东南角闸口沿旭街（今和平路西段）到福岛街（今多伦道）。1903年，日租界正式开始进行浩大的填筑沼泽工程，数年后，一片日式风格的街区拔地而起。
天津日租界中最为繁华的地段是旭街，这条街道与法租界杜总领事路首尾相连，街上电车、汽车、马车来来往往络绎不绝，街道两侧中外店铺、商场鳞次栉比，被日本人称为“天津的银座”。寿街（今兴安路）和旭街相差未几，不同之处在于这条街上日本人的各种市肆林立，更接近东瀛风情。宫岛街（今鞍山道）是日租界另一蓬勃区域，日本总领事馆、日本警察署等机构均设于此，此外还有千秋医院、中和医院、松岛女中（今汇文中学）、文部大楼等建筑。曙街（今嫩江路）集中了日本料理店、酒肆、旅馆、妓院，声色犬马，纸醉金迷。挂在店铺门口作招牌用的灯笼上面写着“寿司”“杂烩烧酒”“下酒菜”等字样，风一吹便摇晃起来。
日租界里最大的一家会馆叫三友会馆，会馆里有舞厅、饭店、客房、赌场，全天二十四小时营业。日侨俱乐部位于宫岛街与靠近海河的山口街（今张自忠路锦州道以北）交叉点，在街角，是一幢两层小楼，外围有四五亩地的大院子，是日本侨民休闲娱乐、怀念家乡故土的去处。
日本侨民的住宅区在甘肃路一带，街道的名字颇为日范小清新——淡路街、秋山街、桔街、春日街、吾妻街之类——房屋也轻巧，街道整洁安静，早上有些身穿和服的日本女子，脸上涂着白粉，脚蹬踢踢踏踏的木屐，迈着小碎步在街上走来走去；便道上甚至马路上，早起的日本男孩在投掷垒球，要不是因为战争，真的会给人一种唯美、祥和的感觉。
从这个街区再往西不远就是海光寺，当时已属郊外，经常有全副武装的日本兵出出进进，去更远的地方打靶演习，扬起一路烟尘。那是令天津市民谈虎色变的魔窟，人们经过这里时心里多少有点恐惧，没有特殊的事情谁也不愿意到这儿来，万不得已来了也是要快步走过，尽早离开。
清政府被迫签订《辛丑条约》后，各国列强拥有了在中国驻军的特权。日本除在北京有使馆卫队外，在山海关、秦皇岛、滦州、昌黎和天津都驻有军队，称为日本清国驻屯军。其中天津驻军最多，司令部就设在海光寺，日后，日本宪兵队也一度设在附近。
1931年11月8日，日本天津驻屯军司令香椎浩平、特务机关长土肥原贤二在天津制造暴乱，这段往事在历史上被称为“天津事变”。在夺得东北之后，日本想再制造一个“九一八事变”，把天津变成第二个沈阳。此前土肥原贤二在日租界豢养了一批地痞流氓，组成便衣队，由日本人出钱、发枪，恶吃恶打，杀人越货。
这年深秋，土肥原贤二从沈阳潜入天津，他做事一向缜密，没想到这次却走漏了风声。《益世报》在11月3日报道了土肥原已于11月2日从沈阳秘密抵津的消息，甚至提到他就下榻在日租界常盘旅馆。报道中还分析了他此次赴津的目的，其中一项是要把溥仪挟持到东北，并推算出他会给天津制造一些麻烦。根据这篇重要报道，中国方面做了相应准备。时任天津市市长和公安局局长张学铭（张学良之弟）指示以东北军改装的天津保安队提前做好防范。
11月8日，日本便衣队每人领到一支手枪，一百发子弹，由日租界的万国公寓、华中公寓、大同公寓等处出发，分头袭击天津公安局、市政府和直隶省政府。幸好天津保安队有所防范，又是临时改装的正规军，所以很快击溃了乌合之众组成的便衣队。
这段时期，日本关东军已经控制了东三省，他们需要尽快建立傀儡政权，因此决定将溥仪带到东三省。
土肥原到位于宫岛街的静园游说溥仪：“张学良把‘满洲’闹得民不聊生，日本人的权益和生命财产得不到保证，日本因此才出兵。但请皇上放心，关东军绝无领土野心，诚心诚意要帮助‘满洲’人民建立自己的新国家，国不能无主，请皇上不要错过这个机会！”
溥仪听到这个建议立即兴奋起来，但他依然想跟身边的遗老遗少商议一下。结果，身边的人意见不一，溥仪陷入了犹豫之中。土肥原又生一计，他指使手下给溥仪写匿名恐吓信，往静园门口放炸弹，又派人整日在静园附近转悠，搞得溥仪寝食难安。
“天津事变”爆发当日，日租界和附近的中国管区宣布戒严。日军的装甲车以保护溥仪的名义开到静园门口。当晚，溥仪在土肥原的精心安排下潜出家门，经舟车辗转秘密到达旅顺大和旅馆。为了避免引起外界注意，溥仪并没有带上皇后婉容。在静园，当婉容得知溥仪已离开天津，便闹了个天翻地覆，如同疯了一般。消息传到旅顺，溥仪内心愧疚，连夜派人恳请日方尽快把婉容接来。
此时，川岛芳子出现了。
川岛芳子本姓爱新觉罗，名显玗，是清末肃亲王的第十四个女儿，又名金璧辉。辛亥革命后，父亲带她遁迹东瀛，拜日本浪人川岛浪速为义父。她特殊的身世受到日本情报部门重视，将她培养成一名高级间谍。
溥仪到旅顺数日之后，川岛芳子以肃亲王十四格格的身份，带着一个朋友来到天津静园。又过了两天，静园里放出风来，十四格格的朋友不幸病逝，静园内摆起灵堂，川岛芳子、皇后婉容都在灵前致哀，仆人们在后面跪倒长拜。依传统习惯，人死了要运回老家，川岛芳子移花接木，瞒天过海，神不知鬼不觉将装着婉容的棺椁运到了自己在天津德租界的寓所。次日，二人乘船从海河到塘沽出海，最终平安抵达大连。
婉容对这次冒险深感满意，把母亲留下来的翡翠耳坠赠给川岛芳子以示感谢。这就是历史上记载的偷运末代皇后婉容事件，这件事让川岛芳子在日本军政两界声名鹊起，此时她年仅二十四岁。
1936年，川岛芳子回到天津，和当时的丈夫一起在日租界经营中华料理“东兴楼”，以此为据点开展间谍活动。除了日租界的饭店，她在天津另外有一幢矮院墙带小院的二层小楼，坐落在德租界威廉街（今解放南路）上。
这一年的4月，日本增兵华北，抽调各个军种编入海光寺的中国驻屯军。驻屯军除司令部外，还有步兵旅团司令部，两个步兵联队，驻屯军战军队、骑兵队、炮兵队、工兵队，以及驻华北航空大队，各地守备队等，总数约两万人，同时正式使用“华北驻屯军”名称，司令官提升为中将级。战争的序幕即将拉开。
抗战时期，日本人在强占天津民间企业资本的同时，也在天津开设了诸多洋行、商社和工厂，大量日本普通平民和商人来到天津。1940年，居住在天津日租界的日侨有2.39万人，居住在天津其他租界以及华界的日侨更多达2.6万人。
如今，天津日租界留下的最完整的建筑，是位于鞍山道和南京路交口、建于1942年的武德殿。武德殿的位置在日租界最南端，是日本武德会为了宣扬武士道精神，维持日本固有武技，举办演武大会的武道馆。这是一座日本宫殿式二层砖木结构的楼房，外檐镶嵌釉面瓷砖，青琉璃瓦顶，内部一层为公寓式房间，有拉门和榻榻米，二层为练武大厅，当时内设柔道、击剑、拳击等健身习武场地。如今，这座大殿被用作天津市总医院内部图书馆，很少有人能有机会走进去看个究竟。
奥地利租界│住在小租界里的大人物
◎记忆地标：奥匈帝国领事馆／袁世凯旧居／冯家大院
20世纪八九十年代，若沿海河边漫步，在两岸杂乱无章的居民楼房、临街胡同、街边小杂货店之间，总能看到一小片由小洋楼构成的区域，虽也同样破旧，但仍卓尔不群。后来才知道，这片小洋楼曾经住过两位在清末民初呼风唤雨的人物：袁世凯和冯国璋。几十年过去，海河边不断变化，旧时景色不断刷新，幸好这些小洋楼保留了下来，成为海河边一道厚重的历史风景。
那一小片洋房区就是天津奥租界。天津奥租界仅存在了十四年，是天津九国租界中最短命的一个，比德租界还要短八年。1902年12月，奥匈帝国继其他列强之后也在天津开辟了租界。奥租界总面积1030亩，西面濒临海河，与天津旧城隔东浮桥相望；东面到京山铁路；北面是海河的支流金钟河（今狮子林大街），靠近望海楼教堂；东南方与意租界相邻。