因为地处旧城与老龙头火车站之间的交通要道，所以在开辟前，这一区域便已经形成了华人居住区，虽说以平民为主，但也有不少大户人家。奥租界确定之后，奥租界当局保留了北侧的兴隆街、十字街、于厂大街、粮店前街、粮店后街等街坊，将租界南侧的洼地、水坑填平，规划了四条东西走向的马路，路名起得干脆利索：大马路（今建国道）、二马路（民主道）、三马路（进步道）、四马路（自由道）；四条南北向马路：沿河马路、平安街、寿安街、庆安街。后来，比利时电车电灯公司修建了从天津老城东门通往火车站的电车线路，将东浮桥改建为钢结构的金汤桥，电车通过的大马路沿线成了一条热闹的商业街。
奥租界的环境日益更新，当地一些穷苦居民承担不起猛涨的房租，被迫迁出。1906年前后，奥租界人口为2.5万人，其中侨民200多人，到1910年，居住在奥租界内的华人还剩1.5万人。
奥租界开辟的第六年，也就是1908年，奥匈帝国领事馆在大马路与沿河马路转角处落成。这是两幢带花园庭园的西式二层洋楼，两幢小楼都是灰瓦坡顶，墙面上有精致的浮雕，前有院落，后有露台，造型典雅浪漫。两幢小楼中的一幢有幸保存至今。
1917年8月，中国政府对轴心国宣战后，中国军警进驻奥租界，奥租界改为天津特别行政区第二区，但一些房产的产权仍归奥国所有。几年后，奥地利驻华领事代表奥地利政府，把天津奥匈帝国领事馆的建筑卖给了经营绸缎布匹的商人纪锦斋。纪锦斋因第一次世界大战期间纱布价格大幅上升而获得巨额利润，买下领事馆的建筑后，他在此处独资开办了锦隆纱布庄，又在大马路一侧新建了一幢二层砖楼，在大昌兴胡同一侧兴建了十九间平房用于出租，扩建了两幢二层楼房充为仓库，形成了这一带的商业格局。
奥租界尤其是面对海河的这一区域，据说风水极佳，贵不可言。弘一大师李叔同出生的地方，就在奥租界北侧的粮店后街。也许正因为风水好，袁世凯、冯国璋两位叱咤风云的大人物都在此买地建起了私宅。大总统曹锟、北洋总理王士珍、财政总长龚心湛、陆军总长鲍贵卿、湖北督军王占元等人，解甲归田后也都曾在奥租界建楼寓居。
冯国璋购买了位于奥租界二马路与沿河马路交口，奥匈帝国工程师布吕纳拥有的三幢楼房，又委托一位德国建筑师按原建筑风格新建了四幢三层楼房，这七幢洋楼共有楼房百余间。另外，他还在附近买地新建了一套带后花园的中式四合院。这套四合院规模宏大，进了“将军第”正门后是二进院，甬路两侧各有一座小四合院，二进院和三进院相连，三进院门内是四面明廊画柱、镶有大玻璃窗的会客厅。一进院主要是卫队和账房先生居住；二进院是厨房和下属人员的住所；东院是冯国璋子女的居所和来访亲朋的客房；三进院是冯国璋和妻室儿女的住所。这一中西合璧的建筑群当时被称为“冯家花园”或“冯家大院”，如今院中建筑已所剩寥寥。
冯巩的祖父冯家遇是冯国璋的第三个儿子，曾留学德国，回天津后创办了东方油漆厂，创出“灯塔”油漆的品牌一直流传至今。后来又参与入股创办了保定电灯厂、天津恒源纱厂等企业。临终前，他将全部资产都捐献给了人民政府。冯巩父亲冯海岗和母亲刘益素都毕业于北京辅仁大学，同为中学教师。“文革”初期，冯海岗被定为“现行反革命分子”，工资停发，遣送回原籍劳动改造。冯巩和二哥冯达也跟随母亲离开冯家大院，搬进不远处大昌兴胡同20号院一间仅有十二平方米、连窗户玻璃都没有的破屋子……
袁世凯的政治生涯是在天津起家。1907年他由天津调往北京，一年后，他在海河边奥租界低价买到这块风水宝地。1915年12月准备登基之前，袁世凯聘请建筑师设计建造了这幢德式小洋楼。一年后袁世凯去世时，这幢小洋楼尚在建造之中，所以，他并没有看到过这座宅邸。小楼建成后，袁世凯的族侄，也是他政治上最信任的伙伴之一袁乃宽住了进来。
“北京四合院，天津小洋楼”。袁氏的这幢小洋楼，在天津上千幢小洋楼中属于典范之作。小楼高三层，砖木结构，红色陡坡屋顶，坡面檐口处开设老虎窗，屋顶中间仿意大利文艺复兴早期圣玛利亚大教堂穹顶建造了扣钟状采光亭。后院是一座花园，园内有假山、游廊、亭台和花窖。小楼内部结构凸显了欧洲中世纪遗风，一层有大客厅、书房、餐厅，二层是卧房。楼内还特别设计了隐身处和脱身处。隐身处的位置在二层，拐角处有一个小门，门内隐藏着钢筋混凝土楼梯，上可到楼顶，下可通地下室；脱身处在三层的凉亭内，从凉亭可以直接下楼抵达后花园小门，如遇危急情况，可以从此门脱身逃跑。这幢小洋楼二三层楼之间还专门设计了一个八角形房间，窗户朝向海河，无论潮涨潮落，河水都好似流进八角楼，暗指财源滚滚。
“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”，这座袁氏宅邸的命运与天津其他小洋楼并无二致。20世纪50年代，小楼里住进了三十多户普通人家，成为天津特色的洋楼式大杂院。2003年海河改造时，这幢小楼险些被拆除，后来终于保留了下来，几经改造，又变成一家饭馆，幸好建筑本身仍屹立在海河岸边。尽管，如今的海河已不是一百年前的样子了。
比利时租界│把天津带入电力时代
◎记忆地标：华比银行
19世纪末的天津潜流暗涌，一个新的时代即将开始。
李鸿章将发电设备和电灯从天津带到北京，作为贡品献给慈禧太后，但老佛爷对这些洋玩意儿提不起兴趣。倒是醇亲王奕，在天津海光寺行辕第一次见到电灯时叹为观止，他在日记中写道：“海光寺内共计汽灯十余个，以铁丝系在灯上，后通后厂机器，机器一动，火从机器过来，各灯自有火光。灯内亦无灯芯，并无油物，殊属千古之奇。”
各国租界开辟以后，洋人带到天津的第一项基础设施就是电。1888年，天津德国世昌洋行安装了一台小型直流发电机，除供本洋行照明外，还向邻近的荷兰领事馆提供一千烛光（约一千瓦）的照明用电。但是，真正把电力引入天津城，改变了天津老百姓日常生活的，却是比利时商人。
1900年八国联军入侵天津，比利时并未派兵参战，到了年底，比利时驻天津领事梅禄德却向由八国联军组成的天津都统衙门及各国领事团宣布，他奉比利时驻华公使之命，将占领海河东岸俄国占领区东侧长一公里的地段。都统衙门对此当然无所谓，反正天津稍好一点儿的地方都已经被八国瓜分殆尽，剩下的，比利时人想要就让他们拿去吧。
1902年2月6日，都统衙门即将撤销前，天津道台张莲芬与比利时驻天津代理领事葛德思抓紧时间签订了《天津比国租界合同》。比租界正式划定，位置在俄租界以东，海河与大直沽村之间，面积为740亩。侨居天津的四位比利时商人组成了天津比租界临时董事会，另派四名助理协助董事工作。当比租界临时董事会成为正式机构后，这四名助理也成为比租界董事会的副董事。
李鸿章去世后，袁世凯受命署理直隶总督兼北洋大臣。彼时，天津租界内已是“电线连成蛛网，路灯列若繁星”，但华界老城厢尚无照明设备。海关税务司德璀琳联合在天津的外国人发起组织了电车电灯公司董事会，计划为天津老城厢供电，并在天津城开通有轨电车。德国世昌洋行的军火商海札曾为袁世凯代购军火，取得了袁的信任，世昌洋行因此顺利获得电车电灯公司的经营权。投资电力需要25万英镑，是当时天津外商投资中最大的，世昌洋行缺乏投资的实力，所以又将经营权转售给了比利时通用银行财团。
比租界正式划定两年后，中国与比利时双方代表签订了《天津电车电灯公司合同》。中国方面的代表有：天津海关道唐绍仪、候补道蔡绍基、天津道王仁宝、天津府凌福彭；比利时方面的代表是：比利时领事葛德思、工程师萨特、世昌洋行经理海札。合同规定，供电“以五十年为期，围圆以城内鼓楼为规心，其半径线至边界线不得过六里之外”。
合同签订后经袁世凯批准生效，经营机构取名为“比商天津电车电灯公司”，天津总部大楼设在意租界三马路（今进步道），如今已改为天津电力科技博物馆。
电车轨道铺设工程开工，比商财团在望海楼后金家窑村购买土地修建发电厂，安装了两台1500千瓦的汽轮交流发电机组，发电容量在华北地区首屈一指。他们又在老城厢外西南角南开中学北侧购地基一处，修建电车停车库及修理厂。多年以后，那附近还一直保留着“电前胡同”的地名。
老城厢外围东南西北四条马路都安装了路灯。但要想让普通居民家庭都接受电灯，尚需要一段时间的努力。
春节，慈禧、慈安两宫太后“万寿圣节”，以及天后宫为天后娘娘华诞出皇会的时候，比商电灯电车公司就在海河边老铁桥等处无偿架设临时电线，安装临时路灯。电灯亮了，老城厢的夜晚变得灯火通明，住在附近的百姓看着满城灯火发呆惊叹，“胜他无须秉烛行，圆珠替月倍分明”，直至夜深，人们也不舍得回去睡觉。
这种做法起到了巨大的广告效用，惯于打着灯笼夜晚出行的天津人，对风吹不灭、不用添蜡添油的电灯产生了无限美好的遐想。
比商电车电灯公司还派人到各租界地和东北角、北大关、估衣街、宫南、宫北大街等繁华商业区，免费为临街商号安装电灯，免收电表押金，电费无论灯泡瓦数大小，仅按灯头数计算。在大瓦数白炽灯的照射下，瑞蚨祥、正兴德等老字号牌匾熠熠生辉。装了电灯，商号店铺晚上的生意更加火爆，天津变成了不夜城。
城里的大户人家终于开始安装电灯照明。要想安装电灯，先要向电灯公司提出申请，自己先到私营电料行购买电线、电门、灯口、灯罩、灯泡，电灯公司派工人上门安装。电灯在当时属于奢侈品，安装电灯的工料费要花百元大洋左右，但仍受到大宅门的追捧。
电费按码计费，每码收费两角五分钱，普通用户要交二十元押金，灯头多的和用电多的用户押金会多至上百元。随着用电户逐年增加，比商电灯电车公司积累了巨额的电表押金，存入华比银行，仅利息就足够支付工人工资了。
比商电灯电车公司在天津大获成功，但比租界的发展却一直处于停滞状态。
比租界董事会第一任董事长就是葛德思，在他之后，王格森、斯爱尔两名比利时人也担任过董事长。华比银行天津分行经理罗伯特和德福斯、天津电车电灯股份有限公司总经理马萨、比商仪品放款公司经理欧爱叶、比商良济药房经理马丁、开滦矿务局总工程师窦根等人先后担任过比租界董事会董事。担任董事需要符合很多条件，其中最重要的一条是该人必须拥有白银两万两以上的资产。
比租界地处偏远，开发力度又很小，只是一片荒野沼泽。所以比利时领事并未把领事馆设在自家租界，而是与华比银行共用了一幢位于英租界维多利亚道（今解放北路南段）上的大楼。这幢三层大楼建于1921年，由比商仪品公司设计监理，是一幢古典主义风格的建筑，至今仍保存完好。这家比商仪品公司与电车电灯公司同属比利时通用银行财团体系，是天津房地产业的佼佼者，法租界大法国路（今解放北路北段）上的百福大楼、东方汇理银行大楼（今天津市艺术博物馆），英租界维多利亚道的泰莱饭店大楼、华比银行大楼等高大宏伟的洋楼，都是由这家公司开发设计建设的。
既然连领事馆都没建在比租界，在天津本来就为数不多的比利时商人自然也不愿意到偏僻荒芜的比租界落户。
比租界开辟多年，仅有英国和记洋行于此租地180亩，开办了和记蛋厂。所以，比租界收入极为有限，仅能维持日常开支，界内唯一的市政工程——修筑沿河马路所花费的八万两白银，也只能依靠举债获得。
比租界的财政危机愈演愈烈。
1927年1月17日，比利时驻华公使洛恩宣布，比方愿将天津比租界交还中国。他强调了“以示友好”四个字，实际上更主要的原因是日子实在过不下去了。
又过了两年，中比两国签订了交还天津比租界约章，将比租界的行政管理权和所有界内公产移交给中国政府，比租界工部局修筑马路欠下的八万两白银，加上利息已经变成了九万三千两，这笔债务自然也只能由中国政府偿还。南京国民政府外交部次长凌冰等五人与比利时新任驻华公使葛莱姆男爵在比国驻津工部局门前举行了交接典礼。交接之后，天津比租界改为天津特别行政区第四区。