第一节 双方出资购置，产权登记在双方名下的房屋，恋爱不成如何分割
案 例
高铁山和王晓红原来是大学同学，经过近8年的热恋，双方决定于2009年10月结婚。但考虑到双方在上海均无住房，双方父母也不在身边，为了有个稳定的住所，双方决定购置一套房屋。二人通过房产中介，以92万元购买了上海某区一套二手房，产权登记在两个人的名下，购房时高铁山出资30万元，王晓红出资15万元，剩余的47万元是以高铁山的名义向银行申请的商业贷款。贷款发放后，由高铁山一人按月还贷。但在购置好房屋后，双方为了房屋装修问题发生争执，而且吵架频率剧增，双方的关系急转直下，最终决定分手。分手容易，但对于房屋如何分割双方意见分歧很大，高铁山认为应当按照各自的出资比例进行分割，而王晓红则认为应当均等分割，双方僵持不下，最后王晓红诉至法院，要求均等分割房屋。王晓红要求均等分割的请求能得到支持吗？
律师剖析
一、高铁山与王晓红对于系争房屋系按份共有
共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额(部分)对共有物享有权利和分担义务的共有。共同共有是指两个或两个以上的民事主体根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。也就是说二者的区别是多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额地共同享有权利和承担义务。本案中高铁山与王晓红对于房屋是何种共有形式呢？ 我们认为若双方在房屋产权登记时或购买时无特别约定，则双方对系争房屋系按份共有，因为依据我国《物权法》第103条之规定，若共有人对于共有的财产无约定或约定不明，除具有家庭关系等外，视为按份共有。恋人关系是否属于“家庭关系等”的范畴？ 在立法时很多人建议将“家庭关系等”中的“等”字删除，不宜将共同共有的范围扩大，但未被采纳，我们认为，从立法本意来看，“等”的范畴指的是和“家庭关系”类似或相近的亲属关系，而不应包括“恋人关系”，恋人关系实际上属于比较松散的关系而且很脆弱，特别是在当今社会，很多年轻人对于感情问题喜欢追求刺激快乐，而未认真考虑自己需要承担的相应社会责任和家庭责任。据此，我们认为，既然双方不属于家庭关系也不属于近似的范畴，那么双方在无特别约定的情况下对于该房屋当然系按份共有形式。
二、系争房屋的分割原则
依据我国《物权法》第99条之规定，对于按份共有形式的财产，除非共有人有特别约定，否则按份共有人随时可以请求分割共有财产。本案中高铁山与王晓红恋爱关系终止时，王晓红有权要求分割共有房屋。那么双方的出资比例应如何确定呢？
一种观点认为，高铁山自筹资金30万元以及其通过银行按揭方式支付的47万元，应当认定为其个人出资，王晓红出资15万元也应认定为其个人出资，鉴于双方对于各自的份额未有约定，故依据我国《物权法》第104条之规定，双方的产权份额应当按各自的出资比例确定，高铁山享有83.7%的产权份额，王晓红享有16.3%的产权份额。在此需要指出的是，房屋分割时该债务应由高铁山一人承担。
另一种观点认为，房屋贷款应视为二人的共同出资，故高铁山享有房屋58.15%的产权份额，王晓红享有41.85%的产权份额，对于恋爱期间确系一方归还的贷款部分，则分割时应予以扣除。在此需要指出的是，房屋分割时债务应按照双方共同债务处理。
恋爱期间双方一起购房且有银行按揭贷款时，双方的出资如何认定？ 贷款到底是认定为主贷人一方的出资还是双方的出资？ 笔者认为，对此问题不可一概而论，实践中，双方一起购置房屋时，若主贷人一方的收入水平未达到银行的贷款要求，此时另一方会向银行提供收入证明，并向银行签署书面的还款承诺函(或虽未提供收入证明，但向银行签署了书面的还贷承诺函)，这种情况下，双方都是该笔借款的共同债务人，该银行贷款应视为双方购房的共同出资。若申请贷款时仅有主贷人一方提供收入证明，另一方并未签署还款承诺函且贷款发放后其也未实际承担还款义务，则此时宜将该贷款视为主贷人一人的出资。
三、法院审理结果
本案经法院审理后认为，考虑到高铁山的出资情况，由高铁山向王晓红支付房屋折价款的分割方式尚属合理，据此，法院判决高铁山按照房屋的市场评估价值支付王晓红16.3%的房屋折价款，剩余贷款由高铁山承担。
四、补充说明
在此需要指出的是，实践中常有双方父母一起出资为恋爱双方购置房屋的情形，如遇有这样的案例，依据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释(二)》第22条之规定，在男女双方结婚之前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此房屋的分割原则，一般也是按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额，但双方另有特别约定或双方父母明确表示赠与双方的除外。若双方约定各占50%产权份额或双方父母通过明示的赠与协议表示赠与双方时，则房屋分割以均等分割为原则。若双方父母虽明确表示赠与双方但以双方结婚为赠与的生效条件时，一旦双方无法结为夫妻，则所附条件未成就，赠与行为也不发生效力，故分割时各自父母的出资仍应认定为对自己子女的个人赠与，按照各自父母为自己子女的出资比例确定各自的份额。
律师提醒
双方恋爱期间，为了将来有个“爱巢”一起出资购置房屋，这种现象在社会上很常见。理想是美好的，但有时现实是残酷的，并非所有的恋人最终都走进了婚姻的殿堂，一旦“爱”变成了“恨”，感情终结，很少有人再顾及曾经的感情，正如古人云“人为财死，鸟为食亡”。因此我们建议，一旦双方决定购房，最好明确双方各自的权利义务，明确约定各自所占的份额，以免日后产生纠纷，对簿公堂。当然，若双方决定结婚后房屋为共同共有，也可签署附条件的协议，所附条件可参考如下格式：若本协议男女双方日后登记结婚，则该房屋为双方的夫妻共同财产，双方对该房屋享有均等的权利。另外，本案中，高铁山与王晓红系恋人关系而非夫妻关系，因此高铁山变更房屋产权时需要按照国家相关规定缴纳税费。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
2.《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释(二)》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
第二节 一方出资购置，产权登记在双方名下的房屋，恋爱不成如何分割
案 例
李明明和张兰于2007年1月经人介绍确立恋爱关系，双方为筹备结婚，于2008年2月在上海某区看中了一套总价为60万元的二手房。购置房屋的所有款项包括税费等均由李明明个人支付，张兰没有支付任何款项，但李明明为了表达对张兰的爱意，将张兰也列为房屋的购买人写在了合同上。支付完全部房款后，同年4月，房屋产权登记在了两人名下。房屋交付后，李明明出资进行装修，张兰则在工作之余抽出时间负责监督装修队的工作。就在张兰高高兴兴地装修房屋准备结婚的过程中，李明明在单位组织的一次酒会上认识了一名女孩———王月月，或许是因为名字的相近让双方倍感亲切，两人开始频繁交往。交往中李明明感觉和王月月在一起很放松，有一种说不出的快乐与幸福感，而此时的张兰却因为装修的事，心力交悴，难免有些怨言，于是双方频繁发生争吵。最后李明明明确表示自己另有心上人了，希望张兰退出。张兰闻听此言顿时火冒三丈，要求李明明给予精神损害赔偿且要求房屋均等分割。李明明认为，双方没有结婚，我喜欢其他女孩子也没错，何谈精神损害赔偿？ 同时房子是自己买的，既然结婚不成，张兰当然不应该要求分割房屋。双方僵持不下，最后张兰于2009年2月起诉至上海某区法院，要求均等分割房屋，由李明明支付自己房屋市场价值(暂估75万元)的一半。那么张兰的请求能得到支持吗？
律师剖析
一、李明明与张兰双方若对系争房屋的共有形式未进行约定的话，应当属于按份共有
具体理由在前文案例中已有详细阐述，在此不再赘述，以下内容是建立在双方对于系争房屋是按份共有还是共同共有未有约定的情况下进行的分析。
二、房屋的分割原则
依据我国《物权法》第99条之规定，对于按份共有形式的财产，除非共有人有特别约定，否则按份共有人随时可以请求分割共有财产。本案中李明明与张兰恋爱关系终止时，张兰有权要求分割共有房屋。依据我国《物权法》第104条之规定，若系按份共有，除非共有人之间关于各自的份额有约定，否则共有人对于共有房屋的份额按出资比例确定，那么依据该规定，张兰没有出资是不是就不能享有房屋的产权份额呢？ 答案是否定的。不动产物权以登记为准，既然房屋登记在双方名下，则双方为法定公示之房屋产权人无疑。我们认为，恋爱关系虽不属于家庭关系，但毕竟是一种亲密关系，恋爱期间互赠财物或赠与大额财产表达爱意也属正常现象。因此，若房屋产权登记在双方名下，仅因一方未出资就否认其享有物权，实为不公。但若均等分割，对于全部出资或多出资一方也不公平。当双方均有出资且出资比例不是很悬殊的情况下，按出资比例进行分割较为公平。
但考虑到现实生活中的传统习惯是男方购房，女方置办嫁妆这一习俗，上海高院于2007年9月20日颁布了《关于审理分家析产案件若干问题的意见》，作为处理此类案件的地方性司法指导文件，依据该《意见》第5条之规定：“恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理：从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%~30%的份额为宜。”我们认为上海高院的这一规定较为合理，既考虑了这类案件的特殊性又兼顾了公平原则，该规定也符合《民通意见》第90条之规定。
实际上，本案的最终结果也符合上述文件精神，双方在案件审理过程中达成了调解协议，李明明一次性向张兰支付房屋折价款人民币13万元。
三、补充说明
笔者在前文提到过：在男女双方结婚之前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果本案中购房款全部是李明明父母出资的，张兰未出资，那么是否可以得出张兰不可要求分割房屋的结论呢？ 答案是否定的，因为此时虽然张兰未出资，但毕竟其是产权人，且已公示登记，当然可以要求分割房屋。对于李明明父母而言，其之所以为双方购房出资，且将房屋登记在两人名下，也是以双方结婚为条件的，一旦双方恋爱不成，从公平角度出发，张兰主张均等分割房屋不应获得法律支持，除非李明明父母明确表示赠与双方，否则分割的原则应当与李明明一人出资的分割原则一致。