应当看到，中国城市更新正面临千载难逢的良好机遇，但同时也面临着多重困难和危机。其中，既有历史遗留下来的沉重负担，又有发展过程中出现的新问题、新障碍；既有发展中国家欠发达的主要特征，又有发达国家在其工业化、城市化过程中遇到的某些现象。需要面对现实，勇于承认某些重大决策失误，总结经验和教训，充分认识城市更新与发展的长期性、艰巨性和复杂性。无论大、中、小城市的旧城更新均将是一个不断渐变的积累过程。因此，今后中国的城市更新应由目前急剧的突发式转向更为稳妥和更为谨慎的渐进式，以更为开放的政策和更为严密的法规，运用激励、诱导、协调、凝聚、规范、监督等多种调控手段，健全城市规划控制与管理，促进旧城更新科学、理性地健康发展。
（二）新形势下城市更新的主要特点与问题
现阶段，中国各地旧城更新处于一个相对特殊的时期。第一，在社会主义初级历史阶段，住房短缺现象还会在一定程度上广泛存在，旧城更新的压力和任务也特别繁重。第二，中国正处于全面向市场经济过渡的转型期，市场力量蓬勃发展，经济建设和发展效率成为追求的首要目标。第三，中国正处于一个相对平稳的发展机遇期，各种机遇接连出现，各地政府有着强烈的发展冲动。第四，中国正处于一个快速发展期，经济发展在速度、规模和方式上的一些问题带来了经济与社会发展之间的不协调及不均衡，也导致旧城社会快速分化又重新整合。第五，在经济全球化大背景下，中国的改革开放正进入一个全新的发展阶段，西方发达国家不同时期的一些发展理念和城市更新方式正被大量地导入，有的还没有经过很好地消化就被引进并投入实际运作，也相对造成后发中的一些问题。
在这种新形势下，中国城市更新的主要特点与问题是：
1.利益主体多元化，具有转型期的特色。突出反映在房价与拆迁补偿的利益冲突。最近几年，房价更是上涨迅猛，拆迁矛盾越来越激烈，恶性事件时有发生，成为全社会高度关注的热点问题。
2.城市更新规模过大，速度过快。城市发展方式过于粗放，资源利用缺乏节制，而且运作机制、政策法规等方面还处于研究和探索阶段。美国学者简·雅各布斯在《美国大城市生与死》中，批判了第二次世界大战后西方各国广泛开展的大规模城市改造。她提出，必须改变对翻天覆地剧烈变化的追求，形成一种连续的、逐渐的、复杂的和精致的变化。因此，建设项目应鼓励小规模、小区域、有机更新；总体开发投资规模和拆迁规模，提倡适度控制。
3.政策、法律尚不完善配套。由于实行效率优先、兼顾公平的政策取向，对旧城更新和房屋拆迁中所涉及的法律、道德等社会问题的认识还比较肤浅，往往将十分重大严肃的社会问题当做纯粹的经济问题来对待，在发展中普遍存在“见物不见人”和单纯追求效率、追求GDP等倾向。
4.城市更新中社会民间力量还没有得到充分发挥。目前，居民参与城市更新的主动性和积极性普遍不高，特别是由于城市更新改建项目的封闭决策，工作不细，致使原住居民的利益和感情受到严重损害，原住居民的意志和愿望未得到应有的尊重。各地都一度出现拆迁矛盾激化的现象，给旧城更新带来了负面影响，增加了城市更新推进的难度。
三、历史文化名城保护
（一）城市文化名城与城市历史文脉
与城市更新极为相关的是对历史文化名城和城市历史文脉的保护问题。历史文化名城是指拥有较为丰富的历史文化遗产的城市，即拥有具有历史价值、艺术价值或科学价值的革命史迹、历史文物、古建筑遗址及传统文化风貌的城市。历史文化名城是人类物质文明与精神文明的象征。一个城市的历史愈悠久，历史文化遗存愈多，它的建筑文化积累愈深厚，对人的精神文化和审美心理影响作用也愈大。
对历史文化遗产保护的概念，产生于19世纪。1848年，法国政府制定了鉴定民族建筑的纲领。认为文化的连续感是十分重要的，过去的景物如果能或多或少地保持原样，会使人们感到历史的延续。当时，英国人也认为：“历史建筑不属于我们，决不能按我们的喜好来处理对待，我们是后人委托的历史建筑的保管人。”随着城市现代化的发展，当今世界各国和地区都在以极大地热情对待和关注历史名城及文化遗产的保护。这绝不是偶然的个别现象，而是人类文化发展的必然历史要求。
城市历史文脉是指城市连续发展的过程。一个城市在经历各个历史时期后，一般都会留下一些有代表性的或有典型意义的建筑、园林、街道、广场、城垣等，这些遗存是构成一个城市历史文脉的重要内容。有人称“城市是一本石头的历史书”。罗马哲学家奥古斯说过：“一座城市的历史就是一个民族的历史。”任何城市都有自己的过去、现在和未来。人类历史的记载，除了文字、实物外，城市是最重要的物质文化见证。人文历史环境很大程度上体现在城市现存的物质实体上。城市的历史愈悠久，历史遗存愈多，它的文化积淀愈深厚。人们从城市文脉中可以看到人类科学、文化、艺术、物质文明和精神文明的结晶。因此，必须十分重视保护好城市的历史文物、场所、遗存、历史性建筑和街区、地段，以至特定条件下的整个古城。
到目前为止，国务院已经分批正式公布的中国历史文化名城共有100座。这些年来，对历史文化名城的保护与建设有了长足的进步。主要表现在名城意识普遍提高，名城的基础设施得到加强，环境质量有了提高，绿化、美化、危旧房改建等方面有了很大进展，初步改变了名城面貌与悠久历史文化传统不相称的状况。同时，制定和深化名城保护规划，编写了《名城保护白皮书》，保护历史性街区、景区的工作有了良好起步。截至2009年，中国共拥有世界自然和文化遗产38处，在总量上仅次于意大利、西班牙，名列世界第三位。目前，中国各地申报世界自然和文化遗产的热潮持续升温。这表明，保护历史文化与自然遗产、保护名城的意识，逐渐深入人心。
（二）中国历史文化名城保护的遗憾和问题
中国在历史文化名城保护方面，有着许多永远补救不了的历史遗憾和急需解决的问题。