为什么说房地产市场的拐点已到
李稻葵
清华大学经济管理学院经济学讲席教授、博士生导师
最近半年以来，中国房地产市场出现了比较明显的变化，许多地区无论是新房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。在这种情势下，过去三年来在全国70多个城市实行的房地产限购政策是否应该退出引起广泛的议论，也有消息说住建部正在考虑允许各地方政府放开其限购政策。那么，房地产限购政策该不该放开呢？
要回答这个问题，首先必须对当前中国房地产市场的总体形势做一个基本的判断，然后分析其下一阶段的走势，才能得出一个比较科学合理的结论。
房地产市场的拐点已到
当前，中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经到来。为什么这么讲？因为这一市场的主基调已经由过去的疯狂上涨转变为温和上涨乃至调整，支持这一判断的基本因素有三个。
第一个因素是金融市场的大格局已经改变。今天的金融市场，由于金融改革启动等因素的影响，已经出现了对储户比较有利的局面。与过去银行存款只能获得2%~3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理财产品层出不穷，明显高过2.5%左右的通胀率，也高于2%~3%的租金回报率。持有现金所获得的回报大大提高，而且风险较低，这使得不少投资者的偏好发生了变化，由过去的买房保值转变为更倾向于持有现金。
第二个因素是城市居民的住房需求已经逐步得到了满足，和以前亟须改善住房的情况完全不同。这可以从两组数据中加以验证。首先，从中国的人口结构看，新中国成立后出现过三次婴儿潮。第一次是在1952年前后的三年间，平均每年有2000万人出生。这批人现在已经步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房换成小房的降级住房需求。第二次婴儿潮出现在20世纪60年代初，1963—1965年间，每年出生的婴儿有3000万人左右。这部分人已经进入知天命之年，住房需求基本满足，处于稳定状态。第三拨人出生在1978—1980年前后，是第一波婴儿潮时出生的人的子女辈，这部分人大多已结婚生子，住房需求基本满足，当然也不乏一部分人仍在寻找更大更好的住房，努力改善小家庭的生活质量。
另一组数据是，中国居民如今的资产结构已经过多地倾向于住房。据初步统计，目前全国的居民资产约为150万亿元，其中100万亿元为住房资产（与此相关的另一数据是，中国的平均住房自有率接近90%）；约40万亿元为居民存款，这部分存款目前能获得比较高的回报；剩下的10万亿元左右则是债券和股票，由于当前证券市场持续低迷，这部分资产的配置比较稳定，不会骤增骤减。根据这一分析，城市居民不大可能在短期内将自己的资产配置到住房资产里去。
第三个支持城市住房需求不至于大幅度上涨的因素是，目前已经在城市生活却没有获得城市户籍的外来工以及等待进城的农村居民的购买力相对有限。即使按照城市房价为5000~6000元/平方米来估算，一对外来的双职工夫妇买一套80平方米的房子也需要15年左右，相对比较吃力。当然，如果他们在老家的宅基地和建设用地可以转让，则其在城市置业将获得比较有力的财政基础。但是，由于当前政府并不允许宅基地大规模入市，因此，他们在城市买房的动力并不是很强。
综合以上因素，我们认为，当前房地产市场已经呈现出一个价量放缓的新格局。那么，房地产市场会不会出现大规模崩溃的结局呢？这种可能性非常小。
房地产市场大规模崩溃的主要原因必须是有大量的存量房入市，从而对房地产价格构成冲击，而目前这种可能性非常小。
存量房入市无外乎两个原因，一是大量居民由于经济状况发生变化，不足以支撑现有房贷，因此要大规模抛售房子，这是2007年、2008年美国的情景。而当今中国百姓购房的杠杆率是很低的，许多家庭是一次付清房款，许多家庭的房贷仅占房价的50%，再加上中国人传统上有持有住房的偏好，因此，居民恐慌性抛售住房的可能性比较小。
另一个原因是很多媒体人分析的，在当前房地产登记以及反腐的浪潮下，许多贪腐官员大量抛售住房。我们认为这种可能性也很小，因为大量抛售住房反而会引火烧身，招致有关部门的注意，对贪腐官员来说，倒不如按兵不动，将房产登记并转移出去。
总的来说，中国房地产市场已经迎来新格局，其基本特点就是交易量增长逐步放缓，很多地区的房价将出现一定的增长放缓或下降。在此要强调的是，这一新格局是多元化的，北、上、广、深等一线城市仍然存在价格上涨的压力，因为这些城市的经济竞争能力和人口聚集能力仍然十分强劲，而且其生态承载能力已经基本达到极限，不大可能出现房价的大幅、大面积下降。同时，问题的关键是，这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则交易量的下降将会导致整个经济活动的放缓，也会给房地产市场的健康发展带来不利影响。
限购政策应该适时调整
根据以上分析，未来若干年房地产市场发展的新动力将来自两类需求，一是已经进城但没有获得本地户籍的农村人口以及期待进城的农村人口的住房需求。他们在定居城市的过程中，希望有自己的住房，这部分需求需要一定的时间来释放。第二类需求则来自那些已经进城但希望在另外的城市定居或者发展的人。中国新一轮城市化的特点是户籍政策的放松，这必然会导致人口在不同城市间的重新布局。而人口和经济地理的重构，必然会使得一些热点地区出现外来居民住房需求的上涨，而另一些地区的住房需求则会相应下降，这将是中国住房需求未来发展的一大特点。
针对这两类需求，我们可以得出结论：限购政策应该灵活调整。
具体说来，第一，北、上、广、深等一线城市应该按兵不动。目前，这些城市房价上涨的压力仍然存在，人口的聚集能力仍然在上涨，如果过快放开限购政策，人口将会膨胀，城市规模将会很快超过生态承载能力，房价也会过快地上涨，不利于当地产业的发展。
第二，其他城市应该因地制宜，放开外来户籍人口的购房限制。这实际上是顺应了中国下一轮城市发展的需要。那么，对本地居民购买第三、第四套房的限制是否应该放开呢？我认为应该谨慎行事。因为有能力购买多套住房的本地居民往往先知先觉，且资金实力较强，他们的投资行为会带动房价的炒作，从而使外地居民的买房需求难以满足。这将阻碍人口在不同城市间的流动，对城镇化而言是不利的。
第三，配套的市场化调控政策应该跟上。在逐步放开房地产限购政策的同时，应该更加强调市场的调节作用，特别是要用好金融杠杆。居民首套住房、外地居民购房及本地居民多套房等的贷款政策应该更加明确，房地产登记制度以及房产税应该及时推出。房产税主要是给地方政府创造公共服务的机会，也是本地业主与地方政府良性互动的政策。
总之，当前中国房地产市场已经到达拐点，此时应该顺应变化，不失时机地灵活调整限购政策，并不妨先从放开外地居民购房限制开始。与此同时，市场化的调节政策应该实时跟进，从而利用好这一拐点，营造一个房地产市场发展的新格局。
房价下跌将促进消费
彭文生
中金公司首席经济学家
是的，你没有看错，我们的标题是“房价下跌将促进消费”，与市场上长期流传的“房价上涨将促进消费”的看法正相反。2014年5月份70个城市的房价数据中，有一半城市的房价开始下跌。市场担心房价下跌不仅会拖累投资，也会拖累消费。但是，通过对数据的考察，我们发现并非如此。在过去十几年里，我国房价上涨并没有促进消费，而房价的下跌反而可能促进消费。
从住房作为消费品来看，购房对一些消费品比如装潢建材、家具等有拉动作用，但在收入有限的情况下，对其他消费尤其是可选消费—比如外出旅行—可能有挤压作用。哪种影响更大？对总体消费是促进还是抑制是一个实证问题，要看房地产交易（房价）与消费的关系。如果住房需求和消费需求负相关，则这种相关性反映因果关系（住房挤压消费）的可能性大。如果统计数据显示房价和消费正相关，则并不一定说明房价上升拉动消费，因为收入上升可能是拉动住房需求和其他消费需求的共同因素。也就是说，即使住房和消费需求正相关，也不一定是因果关系。
从住房作为资产来看，房价上升对已经有住房的人来讲意味着财富上升，对消费可能有拉动作用。对还没有房产的人来讲，购房投资有一定的资金门槛，比如首付要求，所以，房价上升迫使这部分人增加储蓄，挤压现在的消费（从理论上讲，如果借款没有限制，则被迫储蓄的可能性小，但现实不是这样）。所以，房价上升对消费拉动的财富效应很大程度上取决于总人口的住房拥有率。另外，房产的集中度也是重要因素，因为随着财富的增加，边际消费倾向是降低的，房产拥有越集中，对消费的总体拉动效应越小。
纵向来看，历史数据显示，房价涨幅与消费增速之间并没有显著相关性。用统计局的全国商品房销售金额除以销售面积，得到平均商品房价格。以此计算房价涨幅，我们发现，从2001年至2013年的12年中，只有4个年份的房价涨幅和社会消费品零售总额增速同向变动，其余8年都是房价涨幅和消费增速反向变动，呈现负相关关系。
从历史数据来看，房价大幅上升对消费的促进作用不明显，甚至有抑制作用。相反，在房价涨幅回落的年份中，消费增速上升较快。
横向来看，房价上涨快的地区消费增速反而慢。采用35个大中城市2000—2013年的数据，将各自的房价平均涨幅和平均消费增速作散点图，可以发现二者呈现负相关关系，即房价涨幅越快的城市，消费增速越慢。
为什么数据并不支持流传已久的“房价上涨促进消费”的说法？我们逐一考察那些关于房价上涨促进消费的理由是否站得住脚。
首先，房地产直接派生出的相关消费在全部消费中占比低。关于房价上涨促进消费的说法，一个理由是居民的购房行为将派生出相当一部分相关消费，然而数据显示，与住房直接相关的消费并不像人们想象的那么多。利用统计局限额以上企业（单位）商品零售分项数据，我们将建筑及装潢材料、家具、文化办公用品算作与房地产直接相关的消费。截至2013年年底，这三类消费占全部消费品零售总额的比重仅为6%。如果用城镇居民人均年度消费支出计算，这一比例也仅为7%，与限额以上情况类似。而且，即便是这部分消费，真正与房地产销售的相关度高的也只有装潢材料，其余部分与房地产销售的相关度并不高。
其次，我国城镇房地产对消费的财富效应并不像人们想象的那么大。历史数据所显示的实际情况和我们通常理解的房价上涨通过财富效应增加居民消费的观念不同，原因在于中国房价上升所带来的财富效应有下列显著的特殊性，限制了财富效应的发挥。
中国的城乡二元结构使得大部分农村居民无法享受到城镇房价上涨所带来的财富效应。
当前中国的城镇化率为54%，这意味着农村常住人口数量仍然庞大，农村人口的住房存量高达238亿平方米，与城市房屋存量基本相当。但如此庞大的农村住房无法自由买卖，这使得6.3亿农村人口不能享受到房价上涨、地价升值所带来的财富效应。
城镇常住人口中，非户籍人口的住房自有率低。我国城镇常住人口占总人口的比例为54%，其中拥有城镇户籍的人口占总人口的比例只有35%左右。也就是说，城镇常住人口中，超过1/3是非户籍人口。而非户籍人口在城镇拥有住房的比例很低，一些城市的调查显示，非户籍人口的住房自有率只有20%左右。因此，对大量常住城镇而没有户籍的人口而言，城镇房价上涨的财富效应可能为负。
中国房地产市场以新房交易为主。2000年以来，美国房屋存量增速年均仅1%，而中国同期高达8%，说明大量新房上市是房地产交易的主体，因此二手房的财富效应的兑现有一定难度。所以，老的购房者的消费需求难以得到财富效应的带动，而新房价格持续上升，又挤压新的购房者的其他消费需求。
我国的收入分配和财富分配差距大，因此房价上涨带来的财富增值在人群中分布不均，而可以享受到财富增值的人群边际消费倾向不高。经济学中的边际消费倾向的概念用于衡量收入在边际上的增长所能带动的边际消费量。我们如果计算各省的边际消费倾向，可以明显地观察到人均可支配收入相对高的省份的边际消费倾向低于收入相对较低的省份。这说明财富效应比较显著的群体（富人或富裕省市）对消费在边际上的贡献是较低的，这也限制了财富效应的发挥。
最后，市场上流传最广的一个买房促进消费的理由是所谓的房地产销售对耐用消费品的销售拉动作用。但是，住房销售和汽车、家电等耐用消费品销售之间的数据关系可能只反映相关性，而非因果性。
汽车和家电是两大耐用消费品，通常被认为与房地产高度正相关。
我们先看汽车。2001—2011年，汽车销售和房地产销售面积增速确实有较强的相关性，表现为商品房销售面积增速领先汽车销售增速半年左右，这也就是人们通常所讲的“先买房，再买车”。但是，如果据此推断房地产销售对汽车消费有拉动作用，则犯了典型的把相关性当作因果性的逻辑错误。买房和买车背后的推动因素可能是类似的，只不过人们倾向于先买房后买车而已，这并不意味着如果人们不买房了，就一定不买车。后买车的原因和理由未必是先买了房，这就好比人们吃午饭的理由并不是早上吃过了早饭。
2012年至今，商品房销售面积增速大幅波动（最低-15%，最高50%），而汽车销售增速稳定在10%上下波动。在2001—2011年，两者的正相关更多地反映了收入增长是推动两者的共同因素。但是，随着房价收入比大幅上升，车价收入比大幅下降，收入增长对两者共同推动的作用越来越弱，收入增长对汽车销售的拉动大，对住房消费的拉动相对小。