我们发现，作为耐用消费品的家电，尽管受到房地产周期波动的影响，但弹性较低。十几年来，家电零售增速基本维持在15%的中枢上下波动。即便是2008年全球金融危机爆发，房地产销售面积增速一度大幅下滑36%，家电增速下滑幅度也有限。这些数据表明，房价下跌对拖累耐用消费品零售增长的影响很小。
从理论上讲，住房属于投资品，家庭买房或多或少都带有投资色彩。而家庭为了买房，则必须进行相应的储蓄行为。很多研究显示，买房一直是家庭储蓄的主要动机，甚至是最重要的动机。因此，房价下跌，对仍然希望买房的居民来说，其储蓄量将减少，消费基金将相应增加，消费反而得到促进。
从上文的分析可见，我国难以享受到房价上涨所带来的财富效应，而房价上涨所带来的对消费的挤压效应比较明显。因此，房价下跌有利于消费增长，而房价下跌所带来的财富减损对消费的拖累不明显。
土地入市的路线图
周其仁
著名经济学家、北京大学国家发展研究院教授
回头看，打开城乡间的土地市场之门，绕来绕去，走的不是一条直线。拜早期改革之福，经济自由大增，启动了人和要素的流动，结果是经济集聚吸引人口集聚，城市化方兴未艾。落到土地上，“位置”本身开始有价，集聚之地的市价急升，让原本“不得买卖，不得租赁、出让与转让，靠计划指令配置”的土地再也守不住昔日之巢穴，迟早被卷进熙熙攘攘的市场深渊。
自发反应总是原创。早在第一批“三来一补”到珠三角落地之时，那里的土地就已经发生了“市场化转让”—无非是讲一个价钱，原业主的土地就转给他人用。内地初办第一批民营企业，所用的土地也早已走上“议个价钱就转让”的不归路。试想温州的私企，哪个办厂不占地？当年芜湖的年广久，还能悬空炒出“傻子瓜子”不成？前一段在上海偶遇小南国的老板，她的创业故事是把家里的房子换到临街，摆上四张桌子就开张。房子是怎么换的？还不是讲好价钱就换手。房子转了，下面那幅土地转没转？自然一并转了。原来，“土地市场”就这么简单。
过上层建筑就不容易了。调查、研究、借鉴、决策、拍板、试点、出政策、修老法，过不了五关、斩不了六将，合法反应就没门儿。也拜时代之福，那年头敢为天下先的官员似乎比后来多很多。1987年12月1日，深圳公开拍卖第一块土地。说“合法”也勉强，因为其时禁止土地买卖、租赁和转让，还白纸黑字写在尚未修订的《宪法》里。舆论压力更大，说“违宪”“走资”算轻的，更有骂“卖国”的—参与首批深圳土地竞投的44家公司中，居然包括9家外资企业！
但也不好定人家非法，是国务院授权深圳、上海、天津、广州等城市率先试行土地有偿转让的。首拍当日，时任国家体改委主任、国务院外资领导小组副组长、央行副行长等中央要员，外加17位城市市长亲临现场“站台”。紧接着，12月29日，广东人大通过地方法规，明确“深圳特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度”。次年春天，全国人大通过《宪法修正案》（1988年），确认“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。至此，土地市场的合法大门正式开启。
不过，细节里还藏有一个“魔鬼”。本来，自发的土地转让并不限于国有土地—如果以数量论，无论是珠三角还是内地城乡，怕还是农村集体土地转出来的占多数，到了“合法化”的关键阶段，却被人为收窄为“唯国有土地才可向市场转让”。不是吗？先是广东地方立法，不仅把“有偿使用和有偿转让的土地制度”限于“深圳特区”（当时俗称“关内”），而且严格限于“国有土地”。次年全国人大修宪，明确的原则本是“土地的使用权可依法转让”，而是年年底修订的《土地管理法》更明确“国有土地和集体土地的使用权可以依照法律的规定转让”，但又留有一笔“但书”—“转让的具体办法由国务院制定”。1990年，国家颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，而“农村集体土地使用权的转让”却再也没有一个全国性的法律出台。过了八年，进一步修订的《土地管理法》干脆下达禁令：“集体土地不得买卖、出租和转让用于非农建设”！此时的立法者似乎完全忘记了1988年定下来的《宪法》准则。
结果，国有土地合法进入市场，但集体土地被隔绝在合法交易的大门外。集体土地还是只能由集体成员自用—分宅基地或开办乡镇企业，若要转给非集体成员他用，那就只剩华山一条道，即由政府征用，变性为国有土地以后，再经由政府之手转入市场。
如此“政府一手征、一手卖”的土地制度，转眼已成型27年。说成就，这套“土地资本化”之策功效巨大，否则始于深圳，遍及珠三角，而后长三角、环渤海，再中西部的城镇化不可能在一代人的时间里迈出如此耀眼的步伐。论问题，在一派“城市像欧洲”的超级繁荣下，城乡、官民之间的紧张与冲突也从来没有表现得如此集中与夸张。号称“太平盛世”又断不了舞枪弄棒的，看来看去，常常不是一块地，就是一处房。人们疑虑：这个“半拉子土地市场”可以持续运转吗？有资格充当“中国模式”的典范、为人师表吗？
答案没出现，却发生了进一步的悄悄变革。看明白了，又一波“新土改”发源于大都市。经济逻辑很清晰，城市—特别是那些极富集聚潜能的大都市，更早尝到了地价急升的甜头，这也使得大都市有了更强烈的卖地筹资冲动。问题是，这类“需求”极难满足。
从根本上讲，“征卖差价归地方财政”带出来的需求差不多可以无限膨胀，永远也没个够的时候。想想看吧，这个“政府一手征地、一手卖地”的游戏，卖地所得归地方，但能卖出多少，取决于两点，一是得到了多少“征转地”指标，二是当地市场买地的需求量。要是“征地指标”可由各地出价竞购，那么市场力量就间接支配着“征地指标”的分配，集聚能耐大的城市，不难得到更多的用地指标。
可惜事情不是这样的。我们这个“半拉子土地市场”其实还是行政主导，要服从内生的铁定准则—按行政权力的等级配置征地指标，外加某些官场通行、微妙无比的官员打招呼之类的调节机制。在这套体制下，各城市获得的用地指标之多寡，与城市的经济实力不一定有正向关系，更多地受制于城市的行政级别。也不能指望国家还有别的配置办法—好比一个超级大家庭，负责分派土地指标的“中央老爸”要面对几百个嗷嗷待哺的“儿子”，怎可以厚此薄彼？“最公平之道”还是讲辈分、比长幼。于是，直辖市为一档，副省级省会城市为一档，地级市为一档，县级市又是一档。至于到了镇一级—哪怕有百万人口在那里常住，也对不起了，漏剩下来还有多少算多少吧。
这就逼出一些“超越现体制”行动，譬如2002年上海的“三集中”。为什么大都市先行动？答案是它们手中有一副地价地租的好牌。既然从“老爸”那里拿不到更多指标，何不眼睛向下，打一打郊区集体土地的主意？理论上那些土地也不是耕地，而是农民及其集体早就占用了的宅基地、乡镇企业用地等“非农建设用地”。“集中”起来把节余的土地指标卖给急需土地的中心城市，城乡皆有利，何乐而
不为？
好事传千里，“三集中”很快蔓延到江浙、长三角、山东、天津，国土部由此公布新的用地政策—“城乡建设用地增减挂钩”。中西部新兴的大城市对此也敏感得很，很快学了回去，还加上些本地的创造：成都在“三集中”基础上“还权赋能”，先确权，再流转；重庆搞起了有声有色的“地票”。仿佛不经意间，政府主导的“挂钩”在一些地方向市场版“挂钩”变形，“半拉子土地市场”又被市场拉开了一道道新的口子。
在首拍土地的深圳，“特区国有土地”入了市，“关外”大量的集体土地也没闲着。须知经济与人口的集聚所带来的城市土地大幅度增值，是一个在经验上很容易被感知的现象。不难理解，合法市场上的“地王”迭出，近在咫尺的“关外”原住民及其集体当然不可能无动于衷。地价上涨由近及远地蔓延，一来二去，“关外”地价也逐渐上升，那里的村民与集体的反应如出一辙—让土地与房屋大量进入市场。与此相似，连天子脚下盛产的“小产权”也是相对价格惹起来的祸。地价、房价那么高，合法口子又开得那么小，那还不活活憋出一条民间入市的通道？更有温州地方凭“地契”过户的习惯法，全部无涉官府，一概民间自理—既然正规法律不承认、不保护，人家老百姓自己玩，还不行？